Глава 9 значення моніторингу земель та його інформаційне забезпечення

Важливість моніторингу земель визначається як екологіч-ними, так і соціальними (з точки зору техногенно-екологічної безпеки життєдіяльності людини) та економічними аспектами обліку та оцінки якості земель. Останній є необхідним для розрахунку нормативної ціни землі – показника, який характе-ризує вартість ділянки певної якості та місця розташування, виходячи з потенційного доходу за розрахунковий строк окуп-ності.

Існують сучасні методики дозволяють одержувати досить об’єктивні й адекватні оцінки ринкової вартості окремих діля-нок, не вимагаючи збору і тривалого аналізу великих обсягів інформації.

Прогнозована стартова ціна права довгострокової оренди земельної ділянки Z визначається як добуток орендної плати за певний період часу, розрахованої по базовій ставці, на ряд довідкових коефіцієнтів:

(9.1)

де:

Т – термін оренди;

S – площа ділянки;

О_b – базова ставка орендної плати;

F_i – поправкові коефіцієнти.

Тут F₂ фігурує як сукупний екологічний фактор. У залеж-ності від екологічного стану території він коливається в нас-тупних межах:

– при наявності високого рівня шуму, загазованості від 0,8 до 0,9;

– при відсутності шуму і загазованості, гарному озелененні ділянки і навколишньої території від 1,0 до 1,4.

F_g – фактор щільності забудови. Це не що інше, як знайо-мий нам по главі 6 коефіцієнт щільності забудови К₁. Даний фактор характеризує частку забудованої площі ділянки від загальної і знаходиться в наступних межах:

– при щільності забудови в 50-70% – 1,5-2,0;

– при щільності забудови в 71-85% – 1,2-1,5;

– при щільності забудови більш 85% – 1,0.

Показники оцінки ефективності використання земель та-кож можливо використовувати в практиці економічного регу-лювання землекористування. Звичайно їх застосовують як корегуючі коефіцієнти при розрахунку орендної плати. Так, показник D використовується як поправочний коефіцієнт при визначенні величини орендної плати О за користування зе-мельною ділянкою:

(9.2)

де:

О – підсумковий розмір орендної плати;

D – комплексний показник диспропорцій між існуючим і проектуємим використанням даної ділянки;

S – площа ділянки;

О_b – базова ставка орендної плати.

Розрахунок ступеня освоєння міських земель можна вико-ристовувати для здійснення штрафних санкцій при тривало-му неосвоєнні земельних ділянок. Неосвоєння земель веде до амортизації витрат на освоєння нових чи поліпшення те-риторій, які раніше використовували. Далі можливе створен-ня системи поправочних коефіцієнтів до базових ставок пла-тежів. Коефіцієнти розраховуються для територій меншого розміру – окремих земельних ділянок диференційовано для земель різних підкатегорій або різних функціональних зон. Враховуються лабільні, динамічні показники, що впливають на оцінку міських земель і досить широко варіюють або все-редині оцінних зон, які оцінюють, або зон, що мають значну тимчасову динаміку. Облік цих показників повною мірою є не-можливий при територіально-економічному оціночному зону-ванні. Поправкові коефіцієнти повинні впливати на підсумкові розміри платежів – як податку, так і орендної плати, а також враховуватися при розрахунку стартової ціни при організації конкурсів, викупі права оренди. Приклади поправкових коефі-цієнтів: розрахунок ефективності використання міських зе-мель, облік рівня забруднення земель і атмосферного повіт-ря, ступеня розвитку карстово-суфозіонних явищ.

На сучасному етапі розвитку міських агломерацій техно-генні фактори є найбільш руйнуючими природу і такими, що призводять до незворотних змін окремих екосистем, – це вплив на літосферу – один з найголовніших елементів навко-лишнього середовища. Місто – це багатофункціональна складна система, яка включає в себе територіально-планую-чу організацію розміщення елементів природного та штучного середовища життєдіяльності населення, або містобудівних комплексів (рис. 14).

У зв’язку з тим, що більшість народногосподарських об’єк-тів на території міста створювалися та експлуатувалися без належного врахування вимог по техногенно-екологічній без-пеці, фактори, що указані, сприяли інтенсивному формуван-ню негативних екологічних ситуацій, появі зон екологічної не-безпеки, тобто територій, у межах яких систематично пору-шуються екологічні норми та регламенти, проявляються оз-наки деградації компонентів природного середовища, погір-шення умов проживання населення і як результат – збіль-шення економічних витрат.

Незважаючи на це, при сучасному аналізі екологічного ста-ну в містобудівних комплексах (системах) продовжують вико-ристовувати переважно тільки природно-техногенні компо-ненти та техніко-економічні критерії, а соціальний аспект (людський фактор) або зворотній зв’язок “населення – діяль-ність – середовище” для управління техногенно-екологічною безпекою фактично не враховує (рис. 15). Звичайно, такій підхід у сучасних умовах не може бути прийнятим, так як у процесі взаємодії з середовищем населення активно впливає на природу, перетворює та формує її для власних потреб. Так, формування небезпечних геологічних процесів (зсуви, обвали, річкова ерозія тощо) залежить від дії багатьох факто-рів, що ускладнює прогнозування виникнення надзвичайних ситуацій та розробку заходів щодо попередження їхніх нега-

тивних наслідків. Сьогодні достовірна оцінка ризику природ-них та техногенних надзвичайних ситуацій можлива тільки на підставі матеріалів інженерно-екологічних досліджень, моні-торингу за небезпечними об’єктами (для можливості контро-лю та оперативної достовірної оцінки динаміки змін природ-них, техногенних і соціальних компонентів навколишнього се-редовища) з наступною оцінкою впливу об’єктів на навколиш-нє середовище (ОВОНС) та розробкою заходів щодо її фор-мування.

Таким чином, з метою забезпечення техногенно-екологіч-ної безпеки використання моніторингу є необхідною умовою для виявлення факторів, які впливають на екологічну стій-кість літосфери на сучасному рівні, для попередження зни-ження стійкості еколого-ресурсного потенціалу міської тери-торії, а також для удосконалювання існуючих засобів та мето-дів управління реалізацією генерального плану розвитку міс-та.

Міська земельна політика повинна бути спрямована на максимальне стимулювання будівництва і розвитку міста при дотриманні вимог раціонального використання міської тери-торії. Реалізовано земельну політику може бути в рамках ме-неджменту земель, під яким у місті варто розуміти систему управлінських заходів щодо організації раціонального вико-ристання земель у ринкових умовах з урахуванням макси-мальної ефективності при збереженні нормативної якості навколишнього середовища життя людини.

Інформаційне забезпечення моніторингу й охорони міських земель – задача, яка вирішується в рамках міжвідомчої взає-модії міських організацій, що беруть участь у здійсненні моні-торингу земель.

Інформація організацій – її власників знаходиться в розпо-діленій базі даних. Провідну роль у веденні моніторингу зе-мель грають територіальні органи Держкомзема, якому дору-чена координація робіт зі створення і розвитку системи моні-торингу земель. У структурі міських земельних комітетів пе-редбачені підрозділи, функцією яких є здійснення моніторин-гу земель міста. Ці підрозділи звичайно об’єднані з земельно-кадастровими.

Організації – власники відповідної інформації, що надають моніторингові дані, а також підприємства й установи, що ви-конують збір, систематизацію, обробку і тиражування інфор-мації, несуть відповідальність за вірогідність і повноту зве-день.

Обмін інформацією може здійснюватися в ручному й авто-матизованому режимах. Передбачаються канали зв’язку, що забезпечують інформацією державні і міські, у тому числі те-риторіальні (районні, окружні) органи керування.

При веденні моніторингу міських земель приходиться опе-рувати значними масивами постійно обновлюваної однотип-ної структурованої інформації. Частину цієї інформації необ-хідно архівірувати для наступного ретроспективного аналізу даних, що ускладнює ручну обробку матеріалів моніторингу. Для цього необхідно створювати геоінформаційні системи моніторингу міських земель (ГІС ММЗ).

ГІС ММЗ повинна забезпечувати:

– ведення семантичної і графічної баз даних, їхнє взаємо-узгодження й об’єднання в єдине інтегроване середовище;

– внесення змін і доповнень у базу даних;

– статистичну обробку інформації, що зберігається;

– підготовку вихідних форм представлення інформації з відповідних запитів;

– інформаційна взаємодія з органами міського і державно-го керування (по модемній телефонній або оптично-волокон-ній лініях зв’язку).

Повинен бути передбачена можливість інтеграції міської ГІС ММЗ у державну систему моніторингу земель, у держав-ну і міську системи екологічного моніторингу, у тому числі і телекомунікаційно.

Повинний бути забезпечений захист від несанкціонованого доступу, у тому числі при передачі інформації з каналів зв’яз-ку і на магнітних носіях.

Вибір технічних засобів при створенні ГІС ММЗ визнача-ється обсягом створюваного банку даних, структурою і харак-тером інформаційних потоків, вимогами до надійності систе-ми і збереження інформації.

Для функціонування ГІС ММЗ необхідні різні словники, класифікатори і тезауруси. Основні з них – "Класифікатор зе-мель міста", "Класифікатор негативних процесів на міських землях" і "Класифікатор показників, які реєструються при ве-денні ММЗ".

Вихідна інформація ГІС ММЗ застосовується при розробці рекомендацій з раціонального землекористування й охорони земель для наступного проектування, вилучення шкідливих виробництв деяких містоутворюючих галузей.

Користувачами моніторингових даних у відповідних обся-гах можуть бути будь-які юридичні і фізичні особи, включаючи іноземні і міжнародні організації, зацікавлені в їхньому одер-жанні. У коло основних користувачів, крім власників відповід-них прав на земельні ділянки, включаються організації й осо-би – асесори, ріелтори і девелопери, які беруть участь у про-цесі функціонування земельного ринку як ліцензовані оціню-вачі земель, посередники й інвестори.

Використання цих даних здійснюється у встановленому порядку і за цільовим призначенням. Інформація спеціально-го, конфіденційного і режимного характеру використовується в порядку, установленому для ведення секретного діловодст-ва.

Органам законодавчої (представницької), виконавчої і су-дової влади дані моніторингу надаються безкоштовно у від-повідних обсягах. Іншим юридичним і фізичним особам цікав-лячі дані надаються за їхніми заявками на госпрозрахунковій основі.

Запитання для самоконтролю

1. В чому полягає значення моніторингу земель?

2. Чи існують методики, які дозволяють одержувати оцінки ринкової вартості окремих ділянок без їхнього моні-торингу?

3. Як розрахувати прогнозовану стартову ціну права довгострокової оренди земельної ділянки?

4. Охарактеризуйте які показники використовують в практиці економічного регулювання землекористування.

5. Дайте характеристику схеми управління техногенно-екологічною безпекою міської системи.

6. Дайте тлумачення поняття „менеджмент земель”.

7. Охарактеризуйте значення інформаційного забезпе-чення моніторингу земель.