3.2. Зонування міської території

Територія міста може бути розділена на більш однорідні за будь-якими ознаками земельні ділянки в результаті адмініст-ративно-територіального і кадастрового розподілу і різних ви-дів зонування.

Адміністративно-територіальний розподіл міст про-водиться з метою удосконалювання системи управління ними і передбачає розмежування міської території на райони (окру-ги), які мають свої адміністративні органи.

Кадастровий розподіл території міст проводиться з ме-тою структурування земельно-майнового комплексу міста при реєстрації нерухомості і управління нею. Виділяють кадаст-рові зони, масиви, квартали і ділянки. Такий розподіл дає можливість однозначної ідентифікації об’єктів нерухомості на території всієї держави.

Основним інструментом регулювання землекористування в містах при плануванні містобудування є зонування (право-ве, містобудівне, територіально-економічне). Під зонуванням мається на увазі як сам процес виділення зон за будь-яким принципом у складі території міста, так і результат цього про-цесу, відображений у вигляді меж зон текстовим описом або лініями на схемах, картах і планах різного масштабу.

Механізм зонування спрямований на зменшення ймовір-ності конфлікту між різними видами міської діяльності. По ви-ділених зонах установлюється різний правовий режим вико-ристання земель.

В умовах розвитого ринку велике значення має правове зонування території міста, тобто розділ міської території на зони з визначеними для всіх ділянок, що знаходяться в них, правилами використання і будівельної зміни нерухомості. До основних правил відносяться види дозволеного використання об’єктів нерухомості, граничні показники площі і лінійних роз-мірів земельних ділянок, граничні параметри дозволеного бу-дівництва (висота і поверховість будівель, щільність і інтен-сивність забудови ділянки і т.п.).

У ринковій економіці зонування земель – стійка форма контролю за використанням території, засіб політичної влади. Зональні встановлення можуть змінити вартість землі як, на-приклад, у США на 100 - 1 000%.

В умовах планової економіки і перехідного до ринку періо-ду аналогом правового зонування є зонування містобудів-не, яке входить до складу генерального плану розвитку міста або розроблюється як самостійний документ і визначальне функціональне призначення території міста і його окремих частин, вимоги до забудови й організації ландшафтів. Місто-будівне зонування включає як складові частини такі види зо-нування, як функціональне, будівельне і ландшафтне.

При зонуванні розглядаються структуроформуючі і локаль-ні території містобудівної системи з погляду таких аспектів її функціонування:

– транспортно-функціонального;

– візуально-просторового;

– природно-екологічного;

– історико-культурного;

– інженерно-технічного.

Функціональне зонування міських територій – найбільш загальна форма обліку різноманітних вимог до раціонального землекористування. Воно відбиває розподіл територій по функціональному призначенню і враховує комплекс норма-тивних параметрів (цільове призначення ділянки і її граничні розміри, умови збереження історико-культурної цінності і своєрідності міського середовища, природоохоронні і санітар-но-гігієнічні вимоги і вимоги до підвищення ефективності ви-користання земель і т.п.). Фактичне здійснення на території міста тих чи інших видів діяльності відповідно до функціо-нального призначення відбивається на картах існуючого функціонального використання території; обов’язкові вимо-ги, що рекомендуються, і обмеження функціонального вико-ристання території подаються у вигляді документів перспек-тивного функціонального зонування території.

Будівельне і ландшафтне зонування визначають більш конкретні можливості будівництва й охорони земель на тери-торії міста (співвідношення забудованих, озеленених і відкри-тих просторів, поверховість і матеріал забудови, вимоги до збереження і розвитку цінних ландшафтів і т.п.).

Крім виділення зон за функціями, які виконують землі, з по-зицій адміністративного управління можуть бути виділені зони загальноміського значення, зони районного значення, зони селітебних районів.

Диференціація міської території на оціночні зони відповід-но до її комплексної економічної оцінки проводиться в резуль-таті територіально-економічного зонування. При цьому виділяються територіально-економічні оціночні зони – части-ни території міста, які обмежені природними чи штучними пе-решкодами і мають певну якісну, економічну та соціально-економічну цінність і відносну однотипність усередині себе. Адміністративний розподіл міста не завжди має вирішальне значення.

Оціночні зони можуть розрізнятися етапами забудови міс-та, архітектурно-планувальною структурою і системою основ-них магістралей, рівнем інженерної облаштованості, транс-портного забезпечення, комунального обслуговування, при-родними факторами.

Усередині оціночних зон просторове варіювання показни-ків, що впливають на оцінку міських земель, незначне. Оці-ночні зони характеризуються єдиними для всієї території зони базовими ставками земельного податку й орендної плати. Різ-ні види розподілів і зонування міської території – процеси без-перервні, які не припиняються в часі. Зміни в стані міського середовища приводять до необхідності періодичного віднов-лення результатів того чи іншого виду зонування. Виходячи з цього, необхідно здійснювати моніторинг процесу зонування міської території, який включає три стадії.

1. Ведення еталона опису меж тих чи інших зон.

2. Встановлення регламентів внесення змін в еталони.

3. Поширення робочих копій оновлених еталонів із внесе-ними змінами.