5. Организация текущих и капитальных ремонтов, технического обслуживания, администрирования, клининга и других услуг

Основной принцип организации комплекса мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту жилых и общественных зданий заключается в проведении в плановом порядке ремонтов и наладочных работ в сроки, предупреждающие преждевременный износ и отказ элементов здания. К основным работам относятся:

• Периодические капитальные ремонты;

• Текущий ремонт и периодические осмотры зданий и их элементов.

Техническое состояние жилых домов и уровень организации их эксплуатации определяют в процессе осмотра.Правилами и нормами технической эксплуатации зданий установлены три вида осмотра: общий – осмотр всего здания; частичный – обследование отдельных частей здания и инженерных систем; внеочередной - осмотр после ливней, ураганов, сильных снегопадов и др. стихийных бедствий.

Капитальный ремонт зданий подразумевает демонтаж и замену разрушенных фрагментов и деталей на новые, более прочные и более экономичные, которые в значительной степени увеличивают срок эксплуатации ремонтируемого строения. В другом случае, где планируется произвести ремонтно-монтажные работы зданий и сооружений, это полная замена основных и несущих конструкций здания, по причине истекшего срока службы (фундаменты, несущие стены, подземные коммуникации и т.д.). Если же капитальный ремонт не связан с реконструкцией и технические характеристики здания не изменяются, то в таком случае помещения не перестраиваются, новые несущие конструкции не создаются, старые не разрушаются, перекрытия не заменяются и функциональное назначение здания, а так же его эксплуатационные качества остаются неизменными.

Выполнение капитального ремонта подразумевает различные виды строительных и ремонтных работ, такие как кровельные, высотные и фасадные работы. А так же наружная реставрация и отделка зданий с привлечением высококвалифицированных архитекторов и лепщиков реставраторов, строительных альпинистов, бетонщиков и каменщиков. С последующей отделкой внутренних помещений административного, производственного или жилого предназначения.

Технический или текущий ремонт сооружений и зданий обязательно должен включать в себя работы, контролирующие техническое состояние ремонтируемого объекта. Так же текущий ремонт подразумевает поддержание строения и его отдельных блоков в работоспособном состоянии и исправности. При техническом ремонте, здание подготавливается к сезонной эксплуатации, как все сооружение в целом, так и его отдельные элементы, и все коммуникационные системы.

Необходимо надлежащее обеспечение санитарно – гигиенических норм объекта и прилегающей к нему территории. При таком виде внутреннего ремонта здания производятся следующие виды работ: приводятся в надлежащее состояние неисправные системы канализации и водопровода, имеющие незначительные повреждения (устраняются засоры, регулируются смывочные бачки, уплотняется сгон, производится замена прокладок водопроводных кранов, устанавливаются санитарно – технические приборы и т.п.); В местах подсоединения к трубопроводу, укрепляются как расшатавшиеся приборы, так и сами трубопроводы, проветриваются колодцы, проверяют исправность канализационных вытяжек, производится проверка на наличие газа в вентиляционных каналах, проверяются заземления ванн.

Весь смысл текущего ремонта здания заключается в постоянном, и что очень важно, своевременном произведении ремонтных работ, обеспечивающих предохранение оборудования и отдельных частей здания от преждевременного разрушения или износа и своевременному устранению неисправностей или же мелких повреждений.

Текущий ремонт помещений или технический ремонт зданияпроводится с периодичностью, обеспечивающей максимально безопасную и эффективную эксплуатацию всего строения. Начиная с момента окончания его строительства, и до момента необходимости постановки здания на очередной или же внеочередной капитальный ремонт, где по срокам эксплуатации уже просто необходимы ремонтно-монтажные работы зданий и сооружений.

Разработка и неукоснительное исполнение положений перспективного плана проведения текущих и капитальных ремонтов - это обязательное условие безаварийного обслуживания и безопасной эксплуатации зданий в течение нормативного срока. Каждая управляющая кампания должна имеет перспективный - пятилетний план ремонтов зданий своей обслуживаемой территории. Без такого плана, управляющей кампании, ее подрядным подразделениям остается работать только по текучке, превращаясь в спасателей - ликвидаторов последствий аварий и обрушений.

Перспективный план ремонта жилых зданий микрорайона составляется на пятилетний период с учетом следующих данных, содержащихся в индивидуальном задании: тип здания; год постройки; жилая площадь; восстановительная стоимость; год последнего текущего и капитального ремонта зданий. План составляется с целью определить: сроки текущего и капитального ремонта каждого здания; ежегодные объемы работ (по показателю ремонтируемой жилой площади зданий микрорайона); их стоимость; необходимое количество рабочих для выполнения ремонтно-строительных работ.