III. Вотчинная книга

Генеральный регистратор ведет вотчинную книгу (реестр - метрику). Для каждого имения в вотчинной книге отводится особый folium, так что Акт следует реальной системе германского типа, в противоположность личной системе французского типа. Начало folium и основание его полагает вотчинное свидетельство (аттестат права) или концессия, изготовленные генеральным регистратором в результате процедуры первоначального подчинения недвижимости Акту, в двух экземплярах, одинаково признаваемых оригиналами, из которых один и вкладывается в папку изменчивой вотчинной книги, тогда как другой, с отметкой о внесении первого в вотчинную книгу, выдается стороне. Вотчинное свидетельство (аттестат права) представляет обстоятельное синоптическое изображение как физического состава имения, так и состава всех юридических отношений по имению.

Потом на образовавшемся таким образом folium имения заносятся в экстракте или просто отмечаются все последующие сделки о данной недвижимости, акты которых, предъявляемые в вотчинное установление сторонами, в одном оригинале поступают в архив бюро, представляющий вотчинные акты, а в другом, с отметкой о записи их в реестр метрику, возвращаются стороне*(1864).

Вотчинная книга Акта Торренса отличается от германской и сходится с французской в том отношении, что она ведется в случайной системе, так как недвижимости подчиняются Акту не все, а лишь те, собственники которых пожелали подчинения своих недвижимостей режиму Акта. В виду этого в практике Акта известны еще субсидиарные реестры - алфавитный реестр собственников и репетиторий имматрикулированных имений*(1865).

Но главное отличие вотчинной книги Акта от германской и французской - в том, что, по мысли Торренса, folium каждого имения возобновляется с каждой переменой собственника, ибо с каждой такой переменой вотчинное свидетельство (аттестат права) возобновляется, причем новый аттестат ссылается только на первоначальную концессию и на ближайший к нему memorandum перехода собственности (memorandum есть одностороннее абстрактное волеизъявление наличного собственника о передаче собственности приобретателю). Все промежуточные аттестаты исчезают от взора публики; они сдаются в архив вотчинного установления. Отсюда ипотечная книга именья всегда краткая и крайне доступная ознакомлению с нею заинтересованных в том лиц*(1866). Впрочем, на практике, в виду дороговизны возобновления вотчинного свидетельства (аттестат права), утвердилось сохранение последнего, и только в Виктории, по правилу, требуется возобновление его*(1867).

Характернейшую особенность Акта представляет мобилизация вотчинной книги. На требование имматрикулированного собственника генеральный регистратор выдает последнему выпись из вотчинной книги по установленной актом форме, и эта выпись представляет как бы вездесущую вотчинную книгу данного именья и дает собственнику возможность отчуждать свою недвижимость, обременять ипотекой и другими вотчинными правами за пределами колонии. О выдаче выписи делается отметка как на folium именья, так и на спине вотчинного свидетельства (аттестата права), находящегося на руках собственника. После выдачи выписи уже никакая запись сделки о недвижимости не допускается в вотчинную книгу до тех пор, пока выпись не будет возвращена генеральному регистратору для погашения, или пока не будет достаточно доказан факт гибели выписи*(1868).

Распоряжения недвижимостью по выписи за границами колонии совершаются по предписаниям и в духе Акта; роль генерального регистратора играет тогда местный государственный орган, отправляющий аналогичные с генеральным регистратором функции*(1869).

Правовое значение выписи в отношении всякого рода записей о возникновении, переходе или прекращении прав на недвижимость, совершенных на спине выписи, равно правовому значению вотчинной книги в отношении совершенных в последнюю записей такого рода.

Когда потом выпись возвращается генеральному регистратору, он гасит ее после того, как перенесет на folium именья и на вотчинное свидетельство, находящееся в руках собственника, содержание выписи, соблюдая строго приоритет прав, записанных на спине выписи. О возвращении выписи делается отметка в вотчинной книге и на вотчинном свидетельстве, находящемся на руках собственника.

Возвращение выписи неизбежно тогда, когда собственник хочет осуществить распоряжение недвижимостью в вотчинном бюро генерального регистратора колонии по месту нахождения недвижимости. И тут выпись погашается, по выполнении тех же мероприятий.

Если выпись погибнет или подвергнется порче, генеральный регистратор, по должном исследовании обстоятельств случая, может выдать другой экземпляр выписи или, смотря по обстоятельствам, совершить такие действия, как если бы выпись была ему возвращена*(1870).

Кроме вотчинной книги Акт знает еще архив вотчинного бюро, напоминающий вотчинные акты германского права, как собрание актов о сделках по недвижимостям, но лишенный того значения, какое принадлежит вотчинным актам в Германии. Именно, в Германии эти акты служат в той или иной мере дополнением к вотчинной книге и оправданием ее содержания; по акту же Торренса, абсолютная publica fides вотчинной книги не терпит ни дополнений, ни оправданий, и вотчинные акты тут представляют лишь дубликат актов о сделках по недвижимости (вторые дубликаты возвращаются стороне с отметкой об их имматрикуляции), нужные разве в редких случаях для проверки правомерности действий генерального регистратора да установления факта подлога и т. п.*(1871)

Акт придает безграничный внешний публицитет вотчинной книге. Всякое лицо, которое заплатит по таксе, может осмотреть вотчинную книгу, для чего ему отводится достаточное время в дни и часы, определенные для таких осмотров генеральным регистратором

Всякое лицо, уплатившее по таксе, получает удостоверенную генеральным регистратором копию со всякого акта, записанного в вотчинную книгу и касающегося недвижимости, подчиненной акту. И эти копии, снабженные печатью регистратора, служат в суде доказательством всего того, что содержится в подлиннике*(1872).

Акт вооружает вотчинную книгу и абсолютным внутренним публицитетом, или publica fides, наподобие средневековых вотчинных режимов. Какие бы права, какой бы природы и происхождения третьи лица ни имели на недвижимость, последняя все равно в руках записанного собственника остается, подверженной только и исключительно тяготам, правам и сервитутам, вытекающим из записей и отметок, совершенных в вотчинной книге. В остальном книжный собственник, как и всякий иной управомоченный, не презюмируются только, а действительно являются, в силу записи их в книгу, истинными управомоченным на право на недвижимость, записанное для них в книгу (книга вооружается praesumptio juris et de jure). И эта абсолютная publica fides провозглашается актом не только в защиту 3-гоприобретеля, но и в пользу первого непосредственного приобретателя прав на недвижимость. Исключение из правила делается актом лишь для следующих случаев: 1) в случае, когда приобретение права по записи опорочено подлогом; 2) в случае, когда 3-е лицо еще ранее приобрело на недвижимость собственность и уже получило вотчинное свидетельство или концессию, и когда такое свидетельство или концессия уже ранее были внесены в вотчинную книгу; 8) когда маловажные экономически вещные права, как сервитут прохода и т. п., были пропущены в вотчинной книге и на вотчинном свидетельстве; 4) когда, вследствие неправильного размежевания, недвижимость изображена в вотчинной книге и вотчинном свидетельстве в большем объеме, чем она есть в действительности. В этих случаях допускается виндикация со стороны материально управомоченного, но и то лишь против первого приобретателя права на недвижимость. 3-й же приобретатель, если он добросовестный, и тут везде пользуется абсолютной защитой вотчинной книги*(1873).