5 Экономическое содержание затратного подхода в оценке недвижимости

ЗП в оц бизнеса вкл ряд методов, позвол оцен бизнес, как совокуп-ть активов, предс-х собой некот имущ компл, я/ся дос-т д/пр-ва прод-ции, работ, усл. Балансовые м-ды оц позвол опред-ть сть имущ комплекса с уч текущ состояния эк и сложив-ся на момент оц бизнес-окруж-е оц-мой комп. Баланс.методы позвол опред-ть ск-ко ср-в необх нов влад-цу, чтоб создать компанию аналогич профиля с аналог харак-ми имеющегося у оц-мой компании имущ-го комплекса. Получ-ые оц-ком рез-ты дают основу д/ суждений инв-ра: приобрести готовую компанию / самост-но создать нов п/п.

В дан случае оц-щик д/н приложить макс усилий, чтобы получ-е рез-ты макс достоверно отражали рын ст-сть им-ва компании. В отд. случаях получ-е с применением балансовых м-дов оц бизнеса будут наибол значимыми, в частности:

- если нов владелец собирается перепрофил-ть бизнес;

- если имущ комплекс обладает дост. гибкостью д/расшир-я бизнеса и создания многопрофил-го п/я; .

- если компания функц-ет недавно;

- если персонал не принимает больш участия в упр-нии компанией.

В др случаях, если цели оценки требуют учета дох-сти бизнеса, балансовые м-ды не я/ся дост-ми, т.к не отражают способность активов приносить доходы.

6 Основные этапы применения затратного подхода в оценке недвижимости

Технология исп-ния ЗП вкл в себя сл. этапы:

1. оц восстановит-й ст-ти оц-мого здания.

2. оц величины предприн-й прибыли (пр-ли инв-ра).

3. расчет выявл-х видов износа.

4. оц рын ст-ти зем. уч.

5. расчет итог-й ст-ти об-та оц. путем коррект-ки восст-ной ст-ти на износ с последующ возрастанием получ-й вел-ны на ст-ть зем.уч.

Во многих сл. случаях ЗП в оц недв-го им-ва не показ-ет рын ст-сть, т.к сущ-ют различия в терминах "затраты" и "ст-ть". Понесенные инв-рами расходы не всегда создадут рын ст-ть из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - затратам.

7.М-ДЫ ОЦ ПОЛНОЙ ВОССТАНОВ СТ-ТИ СТРОЕНИЙ(ПВС).

Под ПВС пон-ся смета затрат вкл. ст-ть на возведение копии оцен-го здания на дату оц-ки.В оценочной прак-ке исп-ся след. мет-ды опред-я ПВС:1.мет-д сравнител.ед-цы., основан на испол-ии ст-ти строит-ва,сравнит.ед.аналог.здания. Здесь ПВС опред-ся путем умнож-я скоррект-й ст-ти ед. срав-я на кол-во ед.срав-я. С_н=С_ес*S_о*К_1*К_2*К₃*К₄*К₅,где С_н- ст-ть оцен-го об-та; С_ес- ст-ть ед. срав-я типич-го сооруж-я на дату оц.(1м²,1м³); Sо- кол-во ед.сравн-я; К₁- коэф-т учитыв-й выявлен-е отлич-я м/у оцен-м об-м и выбр-м типич.сооруж-м по S,V и др.; К2- коэф-т корр-ки на местоположение; К₃- коэф-т измен-я ст-ти строител-монтаж.работ в период м/у базовой датой и датой на мом-т оц.; К₄-коэф-т учитыв-й кач-во застройщика; К₅- коэф-т учит-й НДС 2.Мет-д разбивки по компонентам,основан на использ-и кач.-но др.инф.Отдел.строит.компон-ты здания (фунд-т,стены, и др.)вкл.прям.и косвен.зат-ты:С_зд.= [∑ⁿ₁V_j*C_j]*K_н*К_и, где С_зд-ст-ть стр-ва здания в целом; V_j-V j-го компон-та; C_j- ст-ть ед.V; n-кол-во выдел-х компон-в; K_н- коэф-т учич-й имеющ-ся отличия м/у оцен-м об-том и выбран-м типич-м сооруж-м; К_и- коэф-т учит-й совок-й износ.Дан-й мет-д имеет нес-ко разновид-й1)мет-д субподряда; 2)м-д разбивки по профилю работ 3) выдел-ие зат-т

3. М-д колич-го обслед-я- предполаг-т созд-ие новой сис-мы на оцен-й об-т в ценах на дату оц., д/этих целей провод-ся детал-й колич-й и стоимотной ан-з, а т/же расчет зат-т на строит-монтаж. Работ отд-х компон-в и зданий в целом,здесь учит-ся прям. Зат-ты,наклад-ые расх. И иные зат-ты представляющие полную смету на стр-во оценив-го об-та.

8. ПОН-Е И М-ДЫ ОПРЕД-Я ВЕЛИЧ ИЗНОСА

Физич.износ-это потеря ст-ти зданий в рез-те их эксплуа-ции и возд-я прир.-х сил. Устранимый износ- пред-т,что зат-ты на его устран-ие не превысит потенц. Выгоды инвес-м. Неустр-й износ- хар-ся превыш-м зат-т на исправление дефек-в над добав-й ст-тью об-та в целом. Функц-й износ- пред. Собой потерю ст-ти зданий в рез-те несоотв-я их функц-х харак-к требов-м рынка надату оц.-ки. Внешне эк.устарев-ие- пред. собой потерю ст-ти здания в рез-те отриц-го воздейст-я внеш. По отнош-ю к оцен-му об-ту фак-в. М-ды расчета износа: 1.м-д разбивки: оц.устр-го физ. Износа закл-ся в расчете отлож-го ремонта.-расч-ся на основе зат-т необх. д/восст-я элем-в до достаточно нов-го сос-я на дату оц. Расчет неустр-го физ.износа долгожив-х элем-в(фун-т,электросис-ма,водопровод),износ оцен-ся на основе всех элем-в,кот. Ранее не были учтены. Оценка внеш.эк.устар-я –испол-т м-д парных продад и м-д капит-ции арен-х убытков-исп-ся если об-т приносит дох-д,выпол-ся по след.этапам: 1)ан-з рыноч. Инф. д/оц. Арен-х убыт-в и коэф-та капит-ции 2)оц. Ст-ти сниж-я об-та в целом м-дом кап-ции3) распред-ие общ-го сниж-я ст-ти м/у составляющими . 2.м-д срока жизни.Срок жизни-это период вр. В т.ч. кот. Улуч-ие вносит вклад в ст-ть уч-ка.Срок физ. Жизни- это пер-д вр., в т.ч строение реалтно сущ-т и пригодно д/исп-я.Эфф-т возрат-я- основан на оц. внеш. Физ.сост-я и эк. Фак-в его окруж-я.Срок остав-й эк. Жизни-это пер-д вр.от даты оц. До конца эк.жизни об-та: И/ВС= ЭВ/ТС ; И=ЭВ/ЭВ+ОС ,где И- износ,%; ЭВ-эф-й возраст;ВС- восст-я ст-ть; ТС-типич.срок эк.жизни; ОС- остав-ся срок эк.жизни,года. 3. м-д рыноч. Выборки-объек-ть расчетов д-м м-дом опред-ся надеж-тью зем.уч-ка и ПВС об-в-аналогов.Износ опред-ся в след.послед-ти:1)сбор аналит. инф. По об-м анал-м 2)опред-ие ст-ти земли 3)опред-ие ст-ти улучшений путем вычит-я из цены прод-х анал-в ст-ти земли.4)опред-ие восст-й ст-ти без учета износа5) опред-ие износа путем выч-я из вос.ст-ти улучш-й получ. На 3 этапе 6)опред-ие эф-го возраста об-в-анал-в.7)опред-ие велич.среднегод.износа путем деления получ-го износа на эф-й возраст соот-го б-та 8)опред-ие среднегод-го % износа путем деления среднег.износа на вост.ст-ть улучш-й.