Глава 2. Содержание договора купли-продажи земельного участка

2.1 Права и обязанности покупателя

Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента. Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в соответствии с гражданским законодательством и правилами ст. 37 ЗК РФ.

Е.А. Киндеева указывает, что основная обязанность покупателя - полностью оплатить стоимость земельного участка в установленный срок. Как правило, это перевод денежных средств на расчетный счет продавца Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов [Текст] / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2004. - С. 52.. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством Грудцына, Л.Ю. Земля: справочник собственника и арендатора [Текст] / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М., 2007. - С. 204. .

Следующая обязанность - принять земельный участок по передаточному акту на условиях и в сроки, указанные в договоре. В соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору Ст. 556 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410..

Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Отметим сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ (ч. 2 ст. 477 ГК РФ) или договором.

Законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. Мы согласны с мнением А.Л. Корнеева о том, что учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ) Корнеев, А.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков [Текст] / А.Л. Корнеев // Экологическое право. - 2006. - № 6. - С. 18..

На покупателя может быть возложена обязанность платить земельный налог со дня фактической передачи земельного участка. В тоже время, как показывает практика, с точки зрения действующих норм, обязанность по оплате земельного налога, до момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок лежит на продавце (Постановление Федерального арбитражного суда Челябинской области от 05.12.2006 г. № А82-49/01-А/7: несмотря на то, что права покупателей недвижимости на земельные участки не были незамедлительно зарегистрированы, они выступили фактическими пользователями земельных участков с момента регистрации договоров купли-продажи недвижимости и они же должны нести обязанность по уплате земельного налога) Постановление Федерального арбитражного суда Челябинской области №А82-49/01-А/7 от 05 декабря 2006 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: www.consultant.ru (Дата обращения 10.02.2010 г.).. В случае если продавец не будет вносить земельный налог, полномочные органы предъявят соответствующие претензии. Таким образом, в договоре рационально предусмотреть, что в случае фактической передачи земельного участка до государственной регистрации перехода прав, покупатель обязан возместить продавцу земельный налог с момента передачи и до момента регистрации, отмечает Ю.Я. Великомыслов Великомыслов, Ю.Я. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие [Текст] / Ю.Я. Великомыслов. - М., 2007. - С. 46..

Основное право покупателя, в соответствии с законом и договором - требовать своевременной передачи земельного участка на условиях договора.

Остановимся подробнее на правах покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Как верно подчеркивает В.В. Можаровский, данные нормы, значительно ухудшают положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в аналогичных случаях ГК РФ. Статья 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца Можаровский, В. Переход земель в частную собственность [Текст] / В. Можаровский // Эж-ЮРИСТ. - 2003. - №11. - С. 6..

Покупатель несет ответственность за неисполнение своих обязательств по договору, и, прежде всего, ответственность за несвоевременную оплату стоимости земельного участка. Как правило, в договоре включается положение о неустойке за каждый день просрочки платежа. Также в договоре может быть предусмотрена ответственность, за задержку по регистрации перехода прав на земельный участок (когда такая обязанность возложена на покупателя), за непринятие земельного участка по передаточному акту без наличия на то оснований Добрачев, Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли [Текст] / Д.В. Добрачев. - М., 2005. - С. 56..