1.3 Правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка

Восстановление института частной собственности в России послужило толчком процессу повсеместного проникновения частно-правовых начал во многие отрасли законодательства, но в связи с этим одновременно возникла проблема коллизии публично-правовых и частно-правовых норм, регулирующих отношения, складывающиеся по поводу природных объектов.

Правовой режим земельного участка предполагает определенное соотношение публичного и частного начал, вследствие чего правовой режим земельного участка является категорией комплексной, включающей индивидуальный поднормативный режим, отраслевой (гражданско-правовой) режим и межотраслевой режим, складывающийся в результате взаимодействия гражданско-правового режима участка и правового режима природного комплекса.

Конституция закрепила, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 9).

Эти положением подчеркивается значение природных ресурсов и главного из них - земли как основы жизни и деятельности народов. Это конституционное положение ориентирует на бережное отношение к природным ресурсам и их рациональное использование и обеспечивается природоресурсным и экологическим законодательством. Из принципа бережного отношения к природным ресурсам вытекает конституционное требование рационально использовать их. Эти принципы развиваются введением платы за пользование природными ресурсами, усилением государственного контроля за их использованием.

Таким образом, это конституционное положение направлено на соблюдение предусмотренных экологическим законодательством норм охраны окружающей среды и подчеркивает неразрывность рационального использования природных ресурсов и их охраны, отмечает Б.Д. Клюкин Клюкин, Б.Д. Комментарий к Конституции Российской Федерации [Текст] / Под ред. Л.А. Окунькова. - М., 1996. - С. 41..

В соответствии с правилами гражданского законодательства регулирование земельных участков осуществляется нормами ГК РФ, если законом не установлены специальные изъятия и ограничения.

М.В. Бархатов отмечает, что Гражданский кодекс предопределил необходимость изменений в традиционных подходах к правовому регулированию земельных отношений и поисков правильного соотношения, необходимых для этого частно-правовых и публично-правовых методов. Таким образом, была законодательно провозглашена возможность оборота земельных участков и сразу обозначены посылки к определению правового режима земельных участков как объектов гражданского оборота: находиться в обороте могут, но с определенными ограничениями. В частности, этим определяются изъятия из принципа свободы договора, заключаемого по поводу земельного участка Бархатов, М.В. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации [Текст] / М.В. Бархатов. - М., 2002. - С. 359..

Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу земельных участков Дьяков, А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве РФ [Текст] / А.П. Дьяков // Современное право. - 2006. - № 6. - С. 24-25.. ЗК РФ устанавливает особенности осуществления сделок для купли-продажи земельных участков. Земельный кодекс РФ определяет земли, полностью изъятые из оборота, - земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ) Сыродоев, Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков [Текст] / Н.А. Сыродоев // Государство и право. - 2007. - № 6. - С. 9. .

Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Принятию Закона предшествовала продолжительная дискуссия - в основном по проблеме сохранения целевого назначения этих земель, прежде всего сельхозугодий, и по вопросу продажи земельных участков этой категории земель иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.

Указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст] : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018:.

24 июля 2007 года был принят Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» О государственном кадастре недвижимости [Текст] : Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года (в ред. от 22.07.2008) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.. Целью принятия этого закона явилось желание законодателя привести к единому знаменателю государственный учет объектов недвижимости. С принятием Закона о кадастре недвижимости в едином государственном кадастре недвижимости будет содержаться систематизированный свод сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства, а также о подземных сооружениях, если иное не предусмотрено федеральным законом Васильева, Ю. В России вводится единый кадастр объектов недвижимости [Текст] / Ю. Васильева // Известия. - 2008. - 03 июля. .

С вступлением нового закона в силу учет вновь созданных или преобразованных объектов (например, при учете земельных участков, сформированных из одного участка) будет осуществляться в одном едином государственном кадастре недвижимости, который будет содержать в себе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости (если речь идет о земельном участке), описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (если речь идет о здании, сооружении и т.д.), площадь объекта недвижимости. Также в кадастре будут содержаться дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый учет с указанием в кадастре сведений, перечисленных в ст.7 Закона о кадастре недвижимости, позволит при совершении сделок по реализации объектов недвижимости с максимальной точностью описывать реализуемое имущество в предмете договора, что сведет к минимуму признание такой сделки незаключенной (ст. 432 Гражданского кодекса РФ) в связи с ненадлежащим (неполным), не дающим возможности индивидуализировать недвижимое имущество описанием предмета договора, а, проще говоря, в связи с несогласованием сторонами предмета договора.

Е.Л. Минина отмечает, что введение нового закона о кадастре недвижимости значительно облегчит порядок индивидуализации объектов недвижимости при их реализации и с наибольшей точностью позволит описывать недвижимое имущество в предмете договора, а так же упростит процесс государственного кадастрового учета земельных участков Минина, Е.Л. Об условиях договора купли-продажи земельных участков [Текст] / Е.Л. Минина // Экологическое право. - 2007. - № 2. - С. 21. .

Отношения, связанные с куплей-продажей земельного участка регулируются также и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] : Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (в ред. от 23.04.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. . В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом - явление очень распространенное и необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома, квартиры, земельные участки. При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, и поэтому для них особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы их права не были нарушены и не возникли неблагоприятные правовые последствия. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 указанного Федерального закона).

Государственная регистрация сделок с недвижимостью есть нормальная процедура для цивилизованного рынка. Такой акт не просто уточняет и закрепляет права и обязанности сторон, совершивших сделку. Поскольку записи государственной регистрации доступны для третьих лиц, этот акт еще ответственно информирует их о правовом режиме объекта, который представляет для них интерес с какой-либо стороны, отмечает Л. Шейнин Шейнин, Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? / Л. Шейнин // Юридический мир. - 2005. - № 11. - С. 44. .

Необходимо отметить, что в настоящее время сформирована система нормативно-правовых актов, регулирующих отношения, связанные с куплей-продажей земельных участков. В целом Земельный кодекс РФ, Закон о государственном кадастре недвижимости, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения являются большим шагом вперед на пути реформирования земельных отношений в стране. Однако не вызывает сомнения и то, что необходимо провести еще большую работу по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования купли-продажи земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.