1.2 Земельный участок как объект договора купли-продажи земельного участка

В последние годы земля в России стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот. Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ - далее ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147., ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Необходимо отметить, что ни действующий Земельный кодекс РФ, ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и другие законодательные акты не разграничивают понятия «земля» и «земельный участок», «почва», «недра», при том, что указанные термины в них часто употребляются.

В литературе содержание указанных понятий представлено изложенными ниже взглядами. «Земля является главным звеном всех наземных биоценозов и биосферы планеты в целом. Важнейшее ее свойство - плодородие - обеспечивает рост и развитие растений. Земля служит питательной средой для растительного и животного мира, сохраняет воду и очищает ее естественным путем» Цуканов, В.И. Соотношение понятий «земля, «почва», «недра» [Текст] / В.И. Цуканов // Вестник государственного университета по землеустройству. - Вып. 11. - С. 18. . Земельный кодекс РФ в п.1 ст.1 говорит о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных вещных прав на землю.

«Почва - поверхностный слой земной коры, образовавшийся под совокупным влиянием природных факторов и обладающий особым свойством - плодородием, т.е. способностью обеспечить растения необходимым количеством питательных элементов, что определяет ее значение для земледелия и лесного хозяйства» Шейнин, Л.Б. Подземное хозяйство: правовое регулирование [Текст] / Л.Б. Шейнин // Журнал российского права. - 2001. - № 11. - С. 23..

Земля является основой экосистемы, в которую входят недра, леса, воды, животный мир, атмосферный воздух. В той или иной степени все эти объекты природы влияют на правовой режим земельного участка. Но, пожалуй, самое большое влияние оказывают недра. Во-первых, ни с чем так крепко не связана земля, как с недрами. Можно сказать, что недра являются своеобразной «подошвой» земельного участка, влияющей на его «материальность», позволяющей находить в земельном участке вещные признаки. Во-вторых, исключительная публичность правового режима недр прямо или косвенно влияет на правовой режим земельного участка, указывает В.А. Лапач Лапач, В.А. Система объектов гражданских прав [Текст] / В.А. Лапач. - СПб., 2002. - С. 317..

Г.А. Аксененок отмечал, что когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, имеется в виду земля не в ее естественном состоянии, а земля, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права, объектом земельного правоотношения Аксененок, Г.А. Земельные правоотношения в СССР [Текст] / .Г.А. Аксененок. - М., 1958. - С. 137..

Признание гражданским законодательством земельного участка в качестве объекта недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) само по себе является достаточным основанием для признания его и объектом гражданских правоотношений.

По мнению О.В. Котаревой, содержание понятия «земельный участок» должно отражать следующие признаки. Первый признак: земельный участок представляет собой индивидуально-определенный объект. Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством землеустройства и кадастрового учета. Второй признак, характеризующий понятие земельного участка, это его элементы, почвенный слой, водные объекты, находящиеся на земельном участке растения и общераспространенные полезные ископаемые Котарева, О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений: автореф. дисс. канд. юрид. наук [Текст] / О.В. Котарева. - М., 2007. - С. 11..

О.В. Котарева предлагает следующее определение земельного участка: «Земельный участок - это часть поверхности земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могут являться почвенный слой, водные объекты, находящиеся на земельном участке растения и общераспространенные полезные ископаемые» Там же. С. 12..

Однако, как справедливо, на наш взгляд, отмечает О.И. Крассов, земля как природный объект, как природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений. Объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. В законодательстве не закрепляются естественно-научные понятия природных объектов. Вместо этого в праве формулируются юридические фикции, которые часто значительно, если не сказать кардинально, отличаются от научных и обычных бытовых представлений о природном объекте Крассов, О.И. Юридическое понятие «Земельный участок» [Текст] / О.И. Крассов // Экологическое право. - 2004. - № 2. - С. 27..

Независимо от того, какую роль отводят правоведы земельному участку в системе объектов недвижимого имущества - «организационного центра системы объектов недвижимого имущества» (С.А. Степанов Степанов, С.А. Соотношение понятий «земля» и «земельный участок» в гражданском праве [Текст] / С.А. Степанов // Профессионал. - 2007. - № 3. - С. 14.) или «основы понятия «недвижимость», первичного и главного элемента недвижимости» (О.И. Крассов Крассов, О.И. Юридическое понятие «Земельный участок»… С. 28.), или «базисной составляющей любой недвижимости» (С.Н. Максимов, С.И. Сай Максимов, С.Н. Право собственности и отчуждение земельных Участков [Текст] / С.Н. Максимов, С.И. Сай // Юридический вестник: Научно-практический журнал. Петропавловск-Камчатский. - 2005. - № 3(22). - С. 27. ), очевидно, что российская гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте.

На наш взгляд необходимо выделять юридическое понятие земельного участка как объекта гражданских прав и понятие земельного участка в природоресурсном законодательстве (как природном объекте, объекте земельных и экологических правоотношений).

Мы согласны с Е.А. Гореявчевой о том, что необходимо использовать легальное и доктринальное определения земельного участка. Поскольку не только сам земельный участок, но и иные самостоятельные объекты (природные или созданные человеком) представляют интерес для приобретателя, Е.А. Гореявчева предлагает следующее определение земельного участка как объекта гражданских прав: «Земельный участок - это часть поверхности земли (включая почвенный слой и иные обособленные объекты недвижимого имущества, в том числе природные объекты, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом» Гореявчева, Е.А. Возмездное отчуждение земельных участков (гражданско-правовой аспект): автореф. дисс. канд. юрид. наук [Текст] / Е.А. Гореявчева. - Екатеринбург. 2007. - С. 17..

Определяя земельный участок как объект земельных, экологических правоотношений, представляется, что нет необходимости в индивидуализации иных природных объектов, так как в данном случае, они выступают как единый природный комплекс с земельным участком. Земля и другие природные объекты (недра, леса, воды, растительный и животный мир) находятся между собой в системе естественных связей.

Определение земельного участка в природоресурсном законодательстве предлагается следующее: «Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе все, что находится над и под его поверхностью), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке» Котарева, О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений... С. 12..

Категория земельного участка и его разрешенное использование являются не только индивидуализирующими характеристиками земельного участка, влияют на его оборотоспособность, но и определяют его правовой режим. Указанные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом паспорте земельного участка. В случаях же, когда категория земель и (или) разрешенное использование земельного участка указаны неверно, последствия определяются в соответствии с ч. 3 ст. 37 ЗК РФ: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Проблема определения правового режима земельного участка как объекта гражданских правоотношений непосредственно связана с самим фактом отнесения земельных участков к особому виду недвижимого имущества и включения в гражданский оборот, отмечает О.В. Котарева Котарева, О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений... С. 12.. Особенности оборота земельных участков выражены в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, создающих особую направленность правового регулирования Алексеев, С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве [Текст] / С.С. Алексеев. - М., 1989. - С. 188. и, таким образом, могут быть признаны неотъемлемыми элементами правового режима земельных участков как объектов гражданских прав.

О.И. Крассов указывает, что главным фактором, определяющим правовой режим земельного участка, является целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок. Составляющие особенную часть земельного права земельно-правовые институты с их специфическими правовыми режимами имеют важное значение для правильного порядка использования и охраны земельного участка как объекта купли-продажи и иных форм гражданского оборота Крассов, О.И. Земельное право современной России: Учебное пособие [Текст] / О.И. Крассов. - М., 2007. - С. 347..

На основе анализа сущности правового режима земельного участка мы приходим к выводу о том, что земельный участок является особым самостоятельным объектом гражданских правоотношений и выступает центральным, господствующим компонентом системы недвижимого имущества.