- •Тема 1. Цель и задачи оценки
- •Цель и задачи оценки
- •1.2. Виды стоимости
- •1.3. Принципы оценки стоимости недвижимости.
- •1.4. Факторы стоимости недвижимости
- •Тема 2. Принципы, методы и технология оценки
- •2.1. Технология оценки
- •2.2. Временная оценка денежных потоков от использования недвижимого имущества на основе функций сложного процента
- •14% Ежегодно
- •Тема 3. Информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки
- •3.1. Организационно-правовое регулирование оценочной деятельности.
- •4.2. Критерии оценки наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •4.3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
- •4.4. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
- •Тема 5. Затратный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •5.1. Метод количественного анализа
- •5.2. Метод стоимости укрупненных элементов
- •Метод сравнительной единицы
- •5.4. Классификация видов износа. Расчет стоимости износа
- •Тема 6. Сравнительный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам.
- •6.1. Элементы сравнения.
- •6.2. Расчет поправок на различия аналогов и объекта оценки
- •6.3. Внесение поправок на различия аналогов и объекта оценки
- •6.4. Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам
- •6.5. Метод валового рентного мультипликатора
- •Тема 7. Доходный подход в оценке стоимости зданий и сооружений
- •7.1. Анализ доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости
- •7.2. Капитализация доходов от недвижимости
- •7.2.1. Метод прямой капитализации
- •7.2.2. Капитализация по расчетным моделям
- •7.3. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Тема 8. Оценка стоимости земельных участков
- •8.1. Методы оценки рыночной стоимости земли
- •8.2. Кадастровая оценка земель
- •Тема 9. Согласование результатов расчетов
- •9.1. О согласование результатов оценки
- •9.2. Расчет весовых коэффициентов
- •Тема 10. Отчет об оценке.
- •20 Июля 2007 года
- •I. Общие положения
- •II. Общие понятия оценки
- •III. Подходы к оценке
- •IV. Требования к проведению оценки
- •I. Общие положения
- •II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки
- •III. Виды стоимости
- •I. Общие положения
- •II. Требования к составлению отчета об оценке
- •III. Требования к содержанию отчета об оценке
- •IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
- •V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов
- •I. Общие положения
- •II. Общие требования к определению кадастровой стоимости
- •III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации
- •IV. Группировка объектов оценки
- •V. Построение моделей оценки
- •VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •I. Общие положения
- •II. Виды экспертизы отчета об оценке
- •III. Порядок проведения экспертизы
- •IV. Требования к экспертному заключению
- •V. Требования к порядку утверждения экспертного заключения
- •I. Общие положения
- •II. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков
- •Российская федерация федеральный закон об оценочной деятельности в российской федерации
- •Глава I. Общие положения
- •Глава II. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления
- •Глава III. Регулирование оценочной деятельности
- •Глава IV. Заключительные положения
4.2. Критерии оценки наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными. Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:
1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;
3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.
В целом, критериями НЭИ оцениваемой недвижимости являются:
юридическая допустимость – проверяется в первую очередь, но не ограничивается текущим вариантом использования; рассматриваюбтся частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экономическое законодательство. Принимаются во внимание договора аренды, расположение зданий на участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов, действующие правила землепользования, экологические нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение;
физическая осуществимость – оценивается исходя из размера, формы участка, района, дизайна, топографических характеристик, состояния грунта и подъездных путей, риска стихийных бедствий и др., в частности анализируется состояние зданий в целях определения возможности его дальнейшей эксплуатации или перепрофилирования; учитывают экономические показатели. Скажем, затраты на ремонт соотносят с конечной доходностью здания после ремонта.
финансовая обеспеченность: вариант считается финансово осуществимым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала, то есть все варианты использования, обеспечивающие положительный доход, рассматриваются как финансово выполнимые. Если вид использования не предполагает регулярного дохода, то отбираются варианты, создающие недвижимость по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Если доход ниже расходов, то такой вид использования признается финансово невыполнимыми. Идентификация финансовой приемлемости варианта основывается на анализе спроса, предложения и местоположения;
максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того является от свободным (фактически или условно) или застроенным. Из всех ранее не отвергнутых вариантов использования выбирают вид использования, при котором достигается максимальная стоимость земельного участка. Это может быть долгосрочная, обоснованная программа землепользования, связанная с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений, обеспечивающая приемлемое соотношение дохода от его эксплуатации к ставке капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Вид использования, приводящий к наибольшей доходности земли, признается наиболее эффективным.