7.1. Анализ доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. Оценку недвижимости на основе доходного подхода начинают с опреде­ления потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход (Potential Gross Income — РGI) — максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тари­фов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде потенциальный валовой доход (РGI) рассчитывается по формуле

РGI = S*A*n, (18)

где S — площадь объекта оценки, м²;

А — арендная плата за период, тыс. руб./м²;

п — количество арендных периодов.

Величина ожидаемого дохода прогнозируется на основе собран­ных данных об источниках и величине валового дохода за предше­ствующие дате оценки периоды: сначала определяется общий доход, который приносит оцениваемая недвижимость, затем полученные цифры сравниваются с данными о доходности объектов-аналогов, уточняется величина арендной платы.

Арендная плата — плата за право пользования чужим имуществом по договору аренды.

Необходимо учитывать разницу между рыночной арендной платой, которая должна использоваться в доходном под­ходе, и контрактной.

Рыночная арендная плата — величина арендной платы, которая преобладает на рынке недвижимости сопоставимых объектов, а контрактная — конкретная величина арендной платы, достигнутая в результате переговоров арендодателя и арендатора.

Для выявления факторов величины кон­трактной арендной платы проводят анализ договоров аренды, учитывается следующее:

• дата и срок заключения договора об аренде (могли из­мениться условия на рынке);

• деловая, семейная и другая связь между вла­дельцем и арендатором;

• возможность благоустройства арендатором арендуемого помещения в счет арендной платы;

• факты частичного финансирования арендатором будуще­го приобретения объекта.

Если у сравниваемых объектов имеются существенные отличия, проводят корректировку данных. Для этого следует использовать методы расчета и внесения корректировок, применяемые в сравни­тельном подходе, только в данном случае будет оцениваться влияние отличий не на стоимость объекта, а на величину арендной платы.

При анализе учитывается доход на единицу сравнения, которыми могут быть:

- для административных зданий — 1 м² общей или фактически занимаемой арендаторами площади;

- жилья — комната, квартира;

- складов — 1 м² или 1 м³;

- автостоянок и гаражей — 1 место.

Таким образом, расчет РGI сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость начиная с первого после даты оценки года при условии полной заг­рузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Задача 20. Расчет арендной ставки по офисным помещениям (см. таблицу 30).

Таблица 30

Характеристика	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Назначение	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения
Арендная плата (цена пред­ложения), руб./месяц		120 000	286 000	630 000	76 500	189 000
Общая площадь, м2	643,1	100	260	700	90	210
Арендная плата за 1 м2, руб./месяц		1 200	1 100	900	850	900
Дата предложения		Текущая	Текущая	Текущая	Текущая	Текущая
Право собственности	Частная	Частная	Частная	Частная	Частная	Частная
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Возможность торга		Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Местоположение	г. Н,р-нД	г. Н, р-н Ц	г. Н, р-н Ц	г. Н, р-н А	г. Н, р-н Ц	г. Н, р-н А
Общее состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Дополнительные сведения	3-этажная пристройка к 9-этажно­му жилому дому	Сделан ремонт	Сделан ремонт, кабинетная система	3-й этаж, Бизнес­центр	4-й этаж, Бизнес­центр	1-й этаж, отдельный вход, 8 комнат

Характеристики объекта оценки
Характеристика	Объект оценки		Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Источник информации (приведено условно)			Журнал «Недвижи­мость», № ..., с. ...	Журнал «Недвижи­мость», № ..., с. ...	Журнал «Недвижи­мость», № ..., с. ...	Журнал «Недвижи­мость», № ..., с. ...	Журнал «Недвижи­мость», № ..., с. ...
Корректировочная таблица
Элемент сравнения	Объект оцен­ки/ ед. изм.		Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Цена 1 м2 в месяц	руб./м2/месяц		1 200	1 100	900	850	900
Право собственности	—		Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность
Корректировка на право собственности	%		0	0	0	0	0'
Скорректированная арендная плата (АП)	руб./м2/месяц		1 200	1 100	900	850	900
Возможность торга	—		Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка на возмож­ность торга при продаже	%		0	0	0	0	0
Скорректированная АП	руб./м2/месяц		1 200	1 100	900	850	900
Тип объекта	Офисные помещения		Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения
Корректировка на тип объекта	%		0	0	0	0	0
Скорректированная АП	руб./м2/месяц		1 200	- 1 100	900	850	900
Этаж	—		1	1	3	4	1
Корректировка на этаж	%		0	0	5	+5	0
Скорректированная АП	руб./м2/месяц		1 200	1 100	945	893	900
Местоположение	г. Н,р-нД		г. Н, р-н Ц	г. Н,р-нЦ	г. Н, р-н А	г. Н, р-н Ц	г. Н, р-н А
Корректировка на местопо­ложение	%		0	0	+ 10	0	+ 10
Скорректированная АП	руб./м2/месяц		1 200	1 100	1 040	893	990
Площадь объекта	643,1		100	260	700	90	210
Корректировка на площадь	%		0	0	0	0	0
Скорректированная АП	руб./м2/месяц		1 200	1 100	1 040	893	990
Текущее состояние	Хорошее		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на текущее состояние	%		0	0	0	0	0
Скорректированная АП	руб./м2/месяц		1 200	1 100	1 040	893	990
Наличие отдельного входа	2 входа		Есть	Есть	Нет	Нет	Есть
Корректировка на наличие отдельного входа	%		0	0	+5	+5	0
Скорректированная АП	руб./м2/месяц		1 200	1 100	1 091	937	990
Парковка	Есть большая		Есть большая	Есть маленькая	Есть маленькая	Есть маленькая	Есть маленькая
Корректировка на наличие парковки	%		0	+5	+5	+5	+5
Скорректированная АП	руб./м2/месяц		1 200	1 155	1 146	984	1 040
Весовой коэффициент	руб.		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
Итого рыночная АП за 1 м2 в месяц (по весовым коэффициентам)	руб./м2/месяц		1 105

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный валовой доход (Effective Gross Income – EGI) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы:

EGI = PGI – L, (19)

где L – убытки от потерь арендной платы (Losses), выражаются в %% от потенциального валового дохода или в виде коэффициента потерь (К_L).

Если имеются дополнительные виды доходов от объекта оценки (I_add), например, автомат по продаже напитков, фастфуда, цветочный киоск, витрина для размещения рекламы, то:

EGI = PGI – L - I_add (20)

или

EGI = PGI * К_L. (21)

Потери арендной платы (L) могут быть следующего вида: 1) хронические простои (наличие площадей, хронически не занятых арендаторами, например площади коридоров, лестничных пролетов); 2) простои между сменой арендаторов; 3) недосбор арендной платы из-за неплатежей недобросовестных арендаторов.

При анализе потерь арендной платы определяются:

- коэффициент хронических простоев (К_хр):

, (22)

где - полезная и общая площади объекта оценки;

- коэффициент вакантных площадей (К_вак):

, (23)

гле - коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю аредных площадей, на которые в течение года происходит смена арендаторов, %; - среднее число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода прежних; - общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год;

– доля неплатежей относительно PGI по аналогам объекта оценки с типичным уровнем управления (К_неп).

Этапы расчета потерь арендной платы от объекта недвижимости

Этап 1. Выявление причин потерь от различных причин

Хронические Простои между Недосбор арендной платы

простои сменой арендатора из-за неплатежей

Этап 2. Расчет коэффициентов потерь от различных причин:

К_хр ; К_вак ; К_неп.

Если нет данных о простоях для расчета коэффициентов, учитывается риск возникновения подобных потерь

Этап 3. Расчет величины потерь арендной платы от разных причин в денежных единицах

От хронических простоев От простоев между сменой арендаторов От неплатежей

L_хр= PGI*(1-К_хр) L_вак= PGI*(1-К_вак) L_неп= PGI*(1-К_неп)

Этап 4. Расчет общего коэффициента потерь арендной платы

Рис. 7. Этапы расчета потерь арендой платы от объекта недвижимости

Задача 21. Определить потери арендной платы от объекта оценки, если известно, что коэффициент оборачиваемости арендных помещений в районе расположения объекта оценки составляет 0,20 (20%), число арендных периодов, необходимых для поиска новых арендаторов, составляет 3 месяца, число арендных периодов в году – 12.

Решение. Потери от незанятости: , или 5% от PGI.

Владельцу нужно время на ремонт и начального поиска арендатора на всю площадь, поэтому в 1-й год недозагрузка оценена как три арендных периода. Тогда потери от незанятости в 1-й год владения: от PGI.

Поэтому, потери в первый год владения объектов от наличия вакантных площадей составят 35%, а в последующие год – 5% от PGI.

Если нет данных о простоях, оценщик должен учесть риск подобных убытков, так как даже долгосрочная аренда может быть прекращена или изменена.

Чистый операционный доход (Net Operating Income – NOI) – действительный валовой доход от объекта оценки, за исключением операционных расходов:

NOI = EGI – OE, (24)

где OE – операционные расходы (Operating Expenditures) – расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества, расчет которых основан на анализе фактических затрат по содержанию объекта оценки и (или) типичных затрат на данном рынке.

Операционные расходы делятся на:

1. постоянные расходы – практически не зависящие (незначительно зависящие) от степени эксплуатации недвижимости (расходы на страхование, налоги на имущество и др.);

2. переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта, зависят от площади, степени эксплуатации, технических характеристик здания и особенностей инженерных решений (коммунальные услуги, зарплата обслуживающего персонала, обеспечение безопасности, содержание территории, выплаты административному персоналу и др.);

3. резервы (расходы на замещение) – расходы, связанные с объектом недвижимости, но производимые раз в несколько лет, а также расходы, сильно изменяющиеся с течением времени (замена ковровых покрытий, лифтов, охранной сигнализации, расходы по заменен элементов строения со сроком службы менее срока его экономической жизни, например, кровли и труб).

Оценщиками может быть использована рыночная цена чистой аренды, если все коммунальные платежи возлагаются на арендатора.

Задача 22. Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости:

Таблица 31

№	Показатель	Сумма, млн. руб.
1	PGI за год	15,6
2	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендатора, недосбора арендной платы	0,16
3	ЕGI за год	15,44
4	Расходы арендодателя, всего В том числе: По управлению По страхованию Налог на имущество Налог за землю	3,58 1,54 0,04 0,96 1,04
5	NOI за год	11,86

NOI равен 11,86 млн. руб.

Задача 23. Расчет стоимости с применением доходного подхода.

Таблица 32

№	Наименование	Единица измерения	Расчетное значение	Примечание
1	2	3	4	5
1	Арендная ставка для административных площадей	руб. / м2	490	На основании исследования рынка коммерческой недвижимости
2	Площадь для сдачи в аренду	м2	1 466	Площадь объекта оценки
3	PGI (потенциальный валовой доход)	руб. / мес.	718 340	Стр.1 * стр.2
4	EGI (действительный валовой доход – за месяц)	руб. / мес.	538 755	Стр.3 * 0,75
5	Действительный валовой доход	руб. / год.	6465060	Стр. 4 * 12
6	Постоянные операционные расходы	руб. / год.	830 100	Данные собственника
	В том числе:
	Налог на землю (аренда)	руб.	80 000	Данные собственника
	Налоги на имущество	руб.	4 500	% от остаточной стоимости
	Страхование	руб.	80 000	% от среднерыночной стоимости
	Коммунальные платежи	руб.	92 100
	Управление	руб.	450 000	% от EGI
	Резерв на восстановление	руб.	96 000	% от от среднерыночной стоимости
7	NOI (чистый операционный доход)	руб./год	5 621 960	стр.5 – стр. 6
8	Ставка капитализации	коэфф.	0,21	Данные заказчика
9	Стоимость здания по доходному подходу	Руб.	26 771 238	стр.7 : стр.8