Лекционный курс «Оценка недвижимости»

подготовлен с использованием следующих источников:

Асаул А.Н. «Экономика недвижимости». – СПб.: Питер, 2007; «Оценка стоимости недвижимости». Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003; Иванова Е.Н. «Оценка стоимости недвижимости»: учебное пособие. М.: КНОРУС, 2007; Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью»: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003;Щербакова Н.А. «Оценка недвижимости: теория и практика». Учебное пособие. – М.: Издательство «Омега-Л», 2011.

СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

ТЕМА 1. Цель и задачи оценки 4

1.1. Цель и задачи оценки

1.2. Виды стоимости

1.3. Принципы оценки стоимости недвижимости

1.4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

ТЕМА 2. Методы и технология оценки

2.1. Технология оценки

2.2. Временная оценка денежных потоков от использования недвижимого имущества (6 функций сложного процента)

ТЕМА 3. Информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки

3.1. Организационно-правовое регулирование оценочной деятельности

3.2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

3.3. Федеральные стандарты оценки

ТЕМА 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

4.1. Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

4.2. Критерии оценки наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

4.3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

4.4. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости

ТЕМА 5. Затратный подход в оценке стоимости зданий и сооружений

5.1. Метод количественного анализа

5.2. Метод стоимости укрупненных элементов

5.3. Метод сравнительной единицы

5.4. Классификация видов износа. Расчет стоимости износа

ТЕМА 6. Сравнительный подход в оценке стоимости зданий и сооружений

6.1. Элементы сравнения

6.2. Расчет поправок на различия аналогов и объекта оценки

6.3. Внесение поправок на различие аналогов и объекта оценки

6.4. Согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам

6.5. Метод валового рентного мультипликатора

ТЕМА 7. Доходный подход в оценке стоимости зданий и сооружений

7.1. Анализ доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости

7.2. Капитализация доходов от недвижимости

7.2.1. Метод прямой капитализации

7.2.2. Капитализация по расчетным моделям

7.3. Метод дисконтирования денежных потоков

ТЕМА 8. Оценка стоимости земельных участков

8.1. Методы оценки рыночной стоимости земли

8.2. Кадастровая оценка земли

ТЕМА 9. Согласование результатов расчетов

9.1. О согласование результатов оценки

9.2. Расчет весовых коэффициентов и выведение итоговой величины стоимости недвижимости

ТЕМА 10. Отчет об оценке.

10. 1. Назначение и составление отчета

Тема 1. Цель и задачи оценки

1. Цель и задачи оценки

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации;

- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

- и др.

1.2. Виды стоимости

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255, а именно раздел III «Виды стоимости», определяет такие виды стоимости (см. Приложение 2), как рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость:

«6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

9. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения».