Глава 14

2. Семья Коллинз оценивает вложения в кондоминиум недалеко от кампуса универ­ситета Тулса в Бартлесвилле. Один из супругов полагает, что следующие прикид­ки выглядят реалистично:

Цена приобретения 65 ООО долл.

Цена продажи через год 69 ООО долл.

Период владения 1 год

Рента за данный период 5500 долл.

Некая ссудосберегательная ассоциация согласилась выдать им кредит в размере 50 ООО долл. под 13%. Альтернативная возможность — финансирование всей суммы покупки (65 ООО долл.) за счет собственных сбережений (предположим, что нало­ги, эксплуатационные и прочие издержки отсутствуют):

а) каково значение показателя доходности за период владения (HPR), если (1) су­пруги используют собственные средства и (2) если они берут кредит?

б) повторите вычисления пункта “а”, предположив, что недвижимость может быть продана только за 65 ООО долл.;

в) сравните результаты пунктов “а” и “б” с точки зрения финансового рычага.

3. Чему равны чистая приведенная стоимость и приблизительная доходность вложе­ний в объект недвижимости, характеризуемых следующими финансовыми потока­ми после уплаты налогов:

Первоначально необходимые вложения 18 ООО долл.

Потоки денежных средств в течение 5 лет 2 ООО долл.

Чистые поступления (после уплаты всех

комиссионных и пр.) 19 500 долл.

Ставка дисконтирования 12%.

4. Воссоздайте на основе данного отчета о доходах кондоминиума потоки денежных средств после уплаты налогов (предположим, что ставка налога равна 28%). За год было выплачено 2000 долл. в качестве основной суммы долга.

Валовой арендный доход 25 000 долл.

Операционные издержки:

Сборы 3 200 долл.

Эксплуатационные расходы 600 долл.

Процентные выплаты 21 000 долл.

Амортизация 16 000 долл.

Реклама 200 долл.

Налоги на имущество 2 500 долл.

Прибыли (убытки) (18 500 долл.)

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ

1. Л. Вложением в приносящую доход недвижимость считается приобретение за счет собственных средств сдаваемых в аренду домов, торговых центров и т.п. Это не долговые инвестиции.

16S

2. Л. Риск может быть ниже, чем у других вложений в недвижимость, но попробуй­

те-ка продать свое жилье при падающем рынке.

3. Л. Книги “Как разбогатеть...” обычно крайне упрощены, опираются на принци­

пы здравого смысла и не могут применяться в общем виде на любых рынках. Кроме того, они неспособны соответствовать ограничениям и целям индиви­дуального инвестора.

4. И. Эти права регламентируют форму использования собственности и обязатель­

ства, которые могут возлагаться на владельца.

5. И. Издержки финансирования могут сделать недвижимость неприемлемым на­

правлением инвестиций.

6. И. В особенности это относится к личному жилью и приносящей доход недви­

жимости, где управление необходимо для поддержания стоимости в долго­срочной перспективе.

7. Л. Приобретение объекта недвижимости дает владельцу пакет определенных

прав собственности. Возможности владельцев ограничиваются соответствую­щими правами и обязанностями.

8. Л. Рынок недвижимости считается в значительной мере неэффективным по ря­

ду причин, включая то обстоятельство, что каждый объект уникален.

9. И. Доходы будут зависеть от того, что случится в будущем, а не от прошлого.

10. Л. Метод N01 не учитывает денежные потоки после уплаты налогов и “эффект

рычага”, рассматриваемые в методе NPV Последняя модель предпочтительнее.

11. Л. Умение вести переговоры важно при всех вариантах личных инвестиций в не­

движимость, но несущественно для вложений в организации REIT и RELP.

12. Л. Трастовый инвестиционный фонд управления недвижимостью (REIT) — это

фонд закрытого типа, число его паев ограниченно.

13. И. Снижение привлекательности RELP из-за урезания налоговых льгот привело

к формированию дополнительного спроса на вложения в REIT.

14. И. Акции REITобращаются на биржах и внебиржевом рынке. Только некоторые

из RELP\ которые именуются действительными партнерствами по управле­нию недвижимостью (Master Limited Partnership), выпускают акции, находящи­еся в широкой продаже.

15. И. RELPв настоящее время — это пассивные варианты вложений, потери по ко­

торым не могут компенсировать доход, полученный в другом месте.

РЕШЕНИЯ ЗАДАЧ

1. а) 16 850 долл./0,10 = 168 500 долл. = рыночная стоимость;

б) 3100 долл./0,085 = 36 471 долл. = рыночная стоимость;

в) 4800 долл./0,1125 = 42 667 долл. = рыночная стоимость;

г) 13 300 долл./0,122 = 109 016 долл. = рыночная стоимость.