Глава 14

А. Трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью (REIT) — один из видов инвестиционной компании закрытого типа.

1. Они продают акции инвесторам и инвестируют средства в недвижимость и закладные на недвижимость:

а) в последнее время популярность этих фондов возросла;

б) они позволяют инвесторам с ограниченными финансовыми возмож­ностями участвовать в доходах от недвижимости.

2. Фонды декларируют свои цели, что облегчает их классификацию:

а) трастовые инвестиционные фонды, ориентированные на долю участия в объектах недвижимости (Equity REITs), вкладывают деньги в такие объекты, как торговые центры, гостиницы и др.;

б) трастовые инвестиционные фонды ипотечного кредитования (Mortgage REITs) дают ипотечные кредиты под строительство и под за­лог недвижимости;

в) фонды смешанного типа занимаются и инвестированием в объекты недвижимости, и ипотечным кредитованием.

3. Акции трастовых инвестиционных фондов продаются на фондовых бир­жах и на внебиржевом рынке:

а) до принятия решения об инвестировании в фонд REIT необходимо провести всесторонний анализ;

б) выбранный фонд должен соответствовать инвестиционным целям ин­вестора;

в) 95% доходов выплачивается в форме дивидендов,

Б. Партнерство закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP) — про­фессионально управляемый инвестиционный пул, вкладывающий средства в недвижимость.

1. Существуют два основных типа таких партнерств:

а) для покупки определенного объекта недвижимости формируется “синдикат одного объекта”;

б) “слепой пул” формируется для инвестирования по усмотрению “пол­ного” (генерального) партнера.

2. Такие партнерства представляют собой пассивные вложения; убытки и иные списания не могут использоваться для снижения доходов до налого­обложения.

3. Акции большинства партнерств характеризуются низкой ликвидностью.

4. “Полный” партнер несет неограниченную ответственность и получает зна­чительную долю прибыли, тогда как ответственность других участников ограничена их взносами.

Истинны или ложны следующие высказывания?

И. Л. 1. Инвестиции за счет заемных средств в недвижимость, в частно­сти закладные и договоры траста, называются вложениями в приносящую доход недвижимость.

И. Л. 2. Дома для личного проживания — безрисковые варианты вложе­ния в недвижимость.

И. Л.

3. Недавно изданные книги типа “Как разбогатеть на недвижимо- сти” предлагают сложные подходы, которые равно применимы в

163

Дайтоне, шт. Огайо, и Венайс Бич, шт. Калифорния (хотя мы не можем согласиться с этим).

При покупке недвижимости реально приобретается набор прав и обязанностей собственника.

Высокие процентные ставки снижают спрос на определенные ка­тегории объектов недвижимости.

Основным нефинансовым ограничением на вложения в недви­жимость являются управленческие способности инвестора.

Покупка объекта недвижимости дает владельцу полную свободу ее использования по своему выбору.

Рынок недвижимости почти столь же эффективен, как и Нью- Йоркская фондовая биржа.

Проблема с подходами к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости состоит в том, что эти подходы носят ретроспек­тивный характер.

Выводы подхода, связанного с оценкой N01 для объектов недви­жимости, всегда согласуются с результатами вычислений NPV

Способности по ведению переговоров играют важную роль для лю­бых инвестиций в недвижимость (активные они или пассивные).

Трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью представляют собой один из видов инвестиционной компании открытого типа.

Рост популярности трастовых инвестиционных фондов управле­ния недвижимостью в 80-х годах отчасти связан с более низки­ми процентными ставками.

Акции трастовых инвестиционных фондов недвижимости более ликвидны, чем акции партнерств закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP).

Многие возможности RELP в защите доходов от налогообложе­ния были утрачены после принятия Закона о налоговой рефор­ме от 1986 г.

ЗАДАЧИ

1. Какова рыночная стоимость объектов недвижимости, характеризуемых следующи­ми величинами чистой операционной прибыли и нормы капитализации:

Объект

А

Б

В

Г

N01 (в долл.)

16 850 3 100 4 800 13 300

Норма капитализации (в %) 10,0 8,5

11,25 12,2

164