Глава 14

2. Ключевым фактором оценки недвижимости является местоположение:

а) удобство добираться на работу, учебу, к торговым предприятиям и пр. — один из срезов анализа местоположения;

б) среда, в которой располагается объект недвижимости, — ее эстетиче­ские, социально-экономические, правовые и налоговые характеристи­ки — также важнейший параметр привлекательности инвестиций.

2. Изучение на местности включает оценку размеров объекта, характеристик приусадебного участка, ограничений на физические изменения и условий парковки. Наряду с этим оценка качества местности включает рассмотре­ние таких факторов, как плодородие почвы, рельеф, благоустройство ландшафта и т.п.

3. Привнесенные людьми улучшения включают ряд позиций, которые необ­ходимо принимать во внимание:

а) размеры здания и планировка этажей могут влиять на привлекатель­ность инвестиций в объекты недвижимости;

б) удобства, стиль и качество постройки также должны оцениваться.

2. Управление недвижимостью — необходимый компонент инвестирования. Инвестор должен активно контролировать свои доходы или поручить это профессиональному управляющему:

а) рекламная деятельность, доведение информации об объекте недвижи­мости до потенциальных покупателей — одна из важных функций ме­неджмента;

б) ведение переговоров для достижения благоприятных ценовых и про­чих условий сделки — также необходимая функция менеджмента.

3. На рынке недвижимости понятие рыночной стоимости имеет особенности.

1. Это объясняется рядом причин.

1. Каждый объект недвижимости уникален.

2. Разнообразие условий продажи весьма значительно.

3. Рыночная информация несовершенна.

4. Продажа объектов недвижимости может потребовать длительного времени.

5. Покупателям иногда приходится действовать быстро.

Б. Затратный подход основан на том, что объект не должен стоить больше, чем издержки его постройки при текущем уровне цен.

2. Метод рыночных сравнений состоит в использовании цен продажи аналогич­ных объектов недвижимости.

1. Этот метод несовершенен, так как два объекта никогда не бывают в точ­ности идентичны.

2. Поскольку сравнение основывается на ценах предложения, нельзя быть полностью уверенным, что это действительно рыночные оценки.

Г. Наиболее популярный доходный метод оценки рыночной стоимости недви­жимости основан на капитализации чистой операционной прибыли (N01}

г* лл Чистая операционная прибыль от объекта за год (N01)

Рыночная стоимость (V) = сг ^с — ;

Рыночная норма капитализации (R)

v* noiir

1. N01 вычисляется на основе оценок арендных поступлений, убытков из-за незаполненных помещений или несобранной арендной платы и т. п.

161

2. Норма капитализации — требуемая доходность, которая может быть оце­нена на основе последних данных о рыночных продажах и уровня доход­ности, необходимого для других инвесторов.

Д. Для точной оценки рыночной стоимости могут потребоваться услуги профес­сиональных оценщиков недвижимости.

4. Оценка рыночной стоимости — важная стадия инвестирования в недвижимость, хотя также необходим инвестиционный анализ. Это понятие, очень близкое к ра­нее рассмотренному нами для других инвестиционных инструментов.

А. Есть четыре существенных отличия инвестиционного анализа от оценки ры­ночной стоимости.

1. В отличие от прогнозного подхода, применяемого в инвестиционном ана­лизе, оценка рыночной стоимости ретроспективна.

2. Рыночная оценка обезличена, так как стремится представить цену “для всех”. Инвестиционный анализ устанавливает стоимость недвижимости с точки зрения индивидуального инвестора.

3. Широко применяются показатели доходности вложений в недвижимость:

а) модель капитализации (V*= N01Щ не может учесть различные спо­собы финансирования;

б) ситуация “положительного рычага”, когда доходность инвестиций в объект недвижимости превышает затраты на заемный капитал (выра­женные в процентах с учетом эффекта от налогообложения. — Прим. науч. ред), может существенно увеличить доходность вложений;

в) ситуация “отрицательного рычага” наблюдается, когда доходность ин­вестиций в объект недвижимости меньше затрат на заемный капитал. В этом случае общая доходность ниже, чем при оплате полностью за счет собственных средств.

4. Показатель N01 не учитывает потоков реальных денежных средств после уплаты налогов (так как является формой начисленной бухгалтерской прибыли, а не собственно полученными денежными средствами. — Прим. науч. ред) у инвестиционный анализ рассматривает фактические денежные потоки в течение периода владения недвижимостью.

Б. Вычисление дисконтированных потоков денежных средств и определение ин­вестиционной стоимости производятся с помощью описанной в главе 5 техни­ки приведенной стоимости.

1. При инвестиционном анализе недвижимости всегда рассматриваются дан­ные о фактических денежных потоках после уплаты налогов.

2. Вложение привлекательно, если чистая приведенная стоимость (NPV) по­ложительна.

3. Формула приблизительной доходности также используется в анализе не­движимости ( имеется в виду внутренняя норма доходности, или IRR — Прим. науч. ред):

а) для привлекательности вложения нужно, чтобы приблизительная до­ходность превышала требуемую доходность или равнялась ей;

б) оба подхода (приблизительной доходности и NPV), как и во всех про­чих случаях, дадут один и тот же ответ о приемлемости вложений.

5. Конкретный пример оценки, использованный в тексте, — дом “Академик армз”.

6. Применяются пассивные формы инвестиций в недвижимость.