Глава 13

Совокупный среднегодовой доход в 1.93,

3

Доходность = (9,96 + 6,72)

2

(0,95 + 0,83 + 0,75 + 1,10 + 1,10 + 1) / 3 = 1,91 долл.

2. 99

= ’,, = 35,5% за год.

8,43

РЕЗЮМЕ

В данной главе рассматриваются инвестиционные возможности, связанные с недвижи­мостью. Основные темы главы: формы контроля или управления вложениями в недви­жимость; техника оценки; эффект финансового рычага при вложениях в недвижи­мость; пассивные варианты инвестиций в недвижимость.

Анализ вложений в недвижимость начинается с инвестиционных целей. Объекты недвижимости делятся на дома для личного проживания, недвижимость, приносящую доход, и спекулятивную недвижимость; риск и доходность, минимальные для личных домов, достигают самых высоких значений для спекулятивных объектов. В данной гла­ве рассматриваются вложения за счет собственных средств, но можно использовать и заемный капитал с применением ипотечных схем. Недвижимость может приносить положительный текущий доход, например за счет арендных поступлений, или быть со­пряжена с отрицательными текущими финансовыми потоками, в потенциале сулящи­ми прирост капитала, как при спекуляциях необработанными земельными участками. Таким образом, для определения направлений анализа необходима постановка целей. Физическое имущество, сопряженные с ним юридические права и обязательства наря­ду с временным горизонтом и местом расположения являются важнейшими парамет­рами при анализе.

Стоимость зависит от четырех параметров: спроса, предложения, конкретного объ­екта недвижимости и процесса передачи прав на него. Эти факторы лежат в основе анализа недвижимости. Понятие спроса относится к параметрам, влияющим на готов­ность и способность людей покупать или арендовать недвижимость, тогда как под предложением понимается набор объектов, из которого могут выбирать потенциаль­ные покупатели (или арендаторы). Характеристики объекта недвижимости включают все ограничения на его использование, местоположение объекта, окружающую среду и улучшения, а также оптимальную форму пользования. Процесс передачи прав вклю­чает доведение информации об объекте до рынка и переговоры об условиях контракта на продажу или аренду.

После анализа данных ценообразующих факторов нужно применить методы опре­деления оценки рыночной стоимости и/или метод анализа потоков денежных средств, для того чтобы выяснить, сколько стоит объект. Оценка рыночной стоимости осуще­ствляется затратным методом, методом рыночных сравнений или доходным методом. Для этого могут потребоваться услуги профессиональных консультантов или аналити- ков-оценщиков.

Для определения доходности вложений делается прогноз денежных потоков после уплаты налогов (включая амортизацию) и рассчитывается либо показатель чистой при­

Глава 14

веденной стоимости, либо приблизительная доходность (внутренняя норма окупаемо­сти. — Прим. науч. ред.). Такой анализ на основе конкретных рыночных данных позво­ляет инвестору определить инвестиционную привлекательность конкретного объекта. При принятии решений о вложении в недвижимость всегда необходимо учитывать уровень риска как существенный фактор. При инвестициях в недвижимость ведущую роль играет финансовый риск, возникающий в результате использования рычага. На­ряду с этим необходимо принимать во внимание риск ликвидности.

Пассивные формы инвестирования в недвижимость включают вложения в трасто­вые инвестиционные фонды управления недвижимостью (REIT) и партнерства закры­того типа по управлению недвижимостью (RELP). Они предлагают инвестору услуги профессионального управления при приобретении доли в крупном вложении, но мо­гут отличаться высокими управленческими и трансакционными издержками и низкой ликвидностью.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ГЛАВЫ

1. Постановка целей инвестиций в недвижимость предполагает три шага: рассмотре­ние характеристик различных объектов недвижимого имущества; выявление огра­ничений и задач и определение направлений анализа.

А. Инвестиционные характеристики недвижимости — это вид имущества и спо­соб финансирования (собственные или заемные средства).

1* Рассматриваются три категории недвижимого имущества:

а) дома для личного проживания мало подвержены капитальным убыт­кам, а потенциальный прирост стоимости, по меньшей мере, соответ­ствует инфляции;

б) приносящая доход недвижимость, к примеру сдаваемые в аренду до­ма, сопряжена с более высокими риском и потенциальной доходно­стью, которые зависят от ваших управленческих талантов;

в) спекулятивная недвижимость, например необработанные земельные участки, дает инвестору шанс крупно нажиться, но одновременно и возможность понести весомые потери в случае принятия неправиль­ного решения.

2. В этой главе рассматриваются вложения в недвижимость за счет собствен­ного капитала. Имеются также долговые инструменты — ипотека и дого­воры траста, по которым в целях снижения финансового риска использу­ется коэффициент ипотечной задолженности (ограничивающий макси­мум заемных средств 80% стоимости объекта. — Прим. науч. ред).

Б. Для ограничения выбора возможных вариантов инвестирования в недвижи­мость необходимо установить финансовые и нефинансовые ограничения и цели.

1. К финансовым ограничениям и целям относятся:

а) приемлемое для индивида соотношение риска и доходности инве­стиций;

б) доля инвестиционного портфеля, выделяемая на вложения в недви­жимость;

в) количественный финансовый целевой ориентир, в частности выра­женный в форме чистой приведенной стоимости (дисконтированных денежных потоков) или приближенной доходности.

2. К нефинансовым целям и ограничениям относятся:

а) личные опыт и навыки в сфере управления;

159

б) личные предпочтения относительно степени вовлеченности в управ­ление недвижимостью.

В. До оценки инвестиционного потенциала объектов недвижимости необходимо установить направления анализа.

1. Ознакомление с объектом необходимо, чтобы убедиться, что количест­венные и качественные представления инвестора об имуществе совпадают с действительностью:

а) описание участка и личное ознакомление имеют важное значение;

б) в равной степени важна осведомленность о личном имуществе (дра­пировка, кондиционеры и т. п.), которое продается вместе с недвижи­мостью.

2. Приобретение объектов недвижимости может рассматриваться как по­купка набора прав собственности:

а) это юридические права, их ограничения, а также обязательства;

б) юридическая экспертиза сделки позволяет инвестору приобрести удач­ный набор прав собственности и обязательств и осознать эти права.

3. Выбор временного горизонта инвестиций в недвижимость может ока­зывать серьезное воздействие на их эффективность:

а) инвесторы, преследующие долгосрочные цели, вкладывают деньги на длительный срок, игнорируя изменения цен из месяца в месяц;

б) спекулянты, стремящиеся к извлечению быстрых прибылей, более внимательно относятся к краткосрочной ценовой динамике.

4. Недвижимости как товар непосредственно привязана к определенной ме­стности, и ее ценность неразрывно связана с местоположением:

а) подходящий район зависит от стратегии инвестирования;

б) например, для обычных магазинов значим лишь непосредственно примыкающий к ним район, тогда как большие торговые центры мо­гут обслуживать и по нескольку штатов.

2. Стоимость объектов недвижимости основана на четырех основных параметрах.

1. Спрос, т.е. готовность и возможность людей покупать или арендовать кон­кретные объекты недвижимости, зависит от трех факторов.

1. Экономический базис региона определяет занятость и уровень доходов.

2. Характеристики населения, или демографические факторы, формируют спрос на недвижимость.

3. Доступность ипотечного кредитования может влиять на условия продажи и аревды недвижимости.

Б. Оценка предложения требует от аналитика применения принципа замещения.

1. Принцип замещения состоит в том, что люди покупают или арендуют не­движимое имущество не как таковое, а скорее видят в нем нечто, отвеча­ющее целому спектру потребностей (“крыша над головой” и пр.). Данные потребности формируют спрос на недвижимость.

2. Различные объекты недвижимости в разной степени удовлетворяют эти потребности.

3. Как выгоды (удовлетворение потребностей), так и издержки помогают очертить доступный набор объектов недвижимости.

2. Для выбора среди конкурирующих объектов инвестор должен рассмотреть следующие пять позиций.

L Государственные и частные ограничения сокращают возможности исполь­зования собственности инвестором.