2.29 Аренда недвижимости. Определение арендной платы жилой и офисной.

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землёй, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а так же иным имуществом необходимым арендатору для самостоятельного осуществления коммерческой и иной предпринимательской деятельности.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ).С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендная плата - это плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемой во временное владение и пользование, размер, периодичности и сроки внесения которой определяются договором аренды. Арендную ставку нельзя продать, подарить или завещать. Зная рыночную стоимость объекта можно легко определить ставку, по которой его можно сдать. Оценить квартиру в аренду или оценка арендованной недвижимости можно сделать самостоятельно, изучив предложения агентств недвижимости.

Оценку арендной платы за офис, помещение, склад или какое-либо другое имущество необходимо производить для документального подтверждения обоснованной величины арендных платежей. Арендная ставка имеет огромное значение для развития бизнеса, будь то маленький, средний или крупный бизнес. Отчет об оценке аренды может быть компромиссным решением при соблюдении интересов арендодателя и арендатора, с соблюдением интересов обеих сторон. Рыночная стоимость оценки арендной платы определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения. Оценка арендной платы зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на объект оценки, целевого назначения и разрешенного использования. Независимая оценка офиса / оценка офисной недвижимости необходима в случае оценки стоимости имущества и переоценки стоимости имущества, для того, чтобы снизить налоги, оплачиваемые государству за обладание имуществом. Оценка офиса необходима при продаже или переуступке прав.

28. Методы экономической оценки жилой недвижимости.

В практике оценки имущества используют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод капитализации доходов, затратный метод и метод сравнения продаж. Метод капитализации доходов – метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного вида использования недвижимости, который будет приносить владельцу максимальный доход в будущем. Оценщик устанавливает рыночную стоимость исходя из совокупности доходов, которые можно получить от объекта, к примеру, сдав его в аренду. Оценка недвижимости по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Метод сравнения продаж – это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод сравнения продаж особенно применим к рынку жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро технической инвентаризации (БТИ)», основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее проведения не требуется рыночная информация. При массовой оценке рыночной стоимости квартир нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры оценивается на фиксированную дату, обусловливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости. На активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. При этом затратный метод как бы отступает на второй план. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Принципиальным моментом является анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и выявление причин и тенденций, которые привели к возможной разнице этих результатов.

2.27 Жизненный цикл недвижимости. Прединвестиционный и инвестиционный периоды. Эксплуатационный период.

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существ-я недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращ-я. В теории и практике различают 4 вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в кач-ве физическаяич объекта. 2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Предпроектная подготовка строительства предусматривает прединвестиционный и инвестиционный периоды. В прединвестиционный период предпроектной подготовки разрабатываются следующие стадии градостроительной документации:

- схемы размещения жилищного и других видов строительства;

- схемы инженерного обеспечения территорий районов строительства и реконструкции;

- градостроительные планы административных округов, районов;

- проекты планировки территории.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляются:

- разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной прединвестиционной градостроительной документации);

- подготовка исходно-разрешительной документации;

- оформление правового акта городской администрации - разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Под эксплуатационным периодом понимают часть периода времени использования водных судов. В этот период времени входит время пребывания судов на транспортных и нетранспортных работах в навигационный период. При этом для разных видов судов эксплуатационный период определяется по-разному. Так, для грузовых, пассажирских и грузопассажирских судов, ЭП – это ходовое время пребывания в порожних и груженых рейсах. Для буксировочных судов – это не только время буксировки порожних и груженых судов, но и время пребывания в порожних рейсах, время, затраченное на вспомогательные работы (такие, как рейдовые работы буксирами и транспортировочным флотом), работы связанные с навигационным ремонтом, в резерве, на работах нетранспортного характера (включая буксировку технического флота и помощь аварийным судам). У несамоходных судов, эксплуатационный период определяется как время пребывания в груженных и порожних рейсах, в навигационном ремонте, работах не транспортировочного характера. Как правило, в ЭП для всех видов флота учитывается после-рейсовое и до-рейсовое время. Следует отметить, что среднюю продолжительность эксплуатационный период, можно использовать как показатель занятости судна на водном транспорте. Средняя продолжительность рассчитывается как отношение тоннаж – суток в эксплуатации, к суммарной грузоподъемности флота.

2.26 Логистика в строительстве: материальные, финансовые и информационные потоки в строительстве.

Логистика - это наука об управлении и оптимизации материальных потоков, потоков услуг и сопутствующих им информационных и финансовых потоков фирмы в определенной микро- и макроэкономической среде для достижения поставленных перед ней целей.

Логистическая деятельность в строительстве носит интегрированный характер и происходит в рамках комплектовочно-транспортно-строительного комплекса (КТСК). Основу интегрированной системы логистики образуют такие важнейшие сферы бизнеса, как закупка сырья и материалов, потоки материалов, транспорт, информация и т.д. Успех в строительном бизнесе зависит не только от результатов деятельности отдельной строительной организации, но и от ее партнеров-поставщиков, экспедиторов, транспортников и т.д.

Основные причины востребованности логистики в строительстве:

• территориальная рассредоточенность строек;

• разные объемы потоков материальных ресурсов в различные периоды строительства зданий и сооружений;

• изменение характера взаимодействия процессов доставки материалов и изделий на стройки со строительными процессами;

• нестабильность номенклатуры материалов и изделий, используемых в строительстве;

• постоянная потребность в рациональной организации строительства и совершенствовании технологии строительства по эффективному использованию ресурсов;

• экономическая самостоятельность участников строительства.

Главная идея логистики в строительстве – организация в рамках единого потокового процесса перемещения материалов и информации между всеми участниками КТСК.

Параметрами материальных потоков могут быть:

• номенклатура, ассортимент и количество продукции;

• габаритные характеристики (объем, площадь, линейные размеры);

• весовые характеристики (общая масса, вес брутто, вес нетто);

• физико-химические характеристики груза;

• характеристики тары (упаковки);

• условия договоров купли-продажи (передачи в собствен­ность, поставки);

• условия транспортировки и страхования;

• финансовые (стоимостные) характеристики;

• условия выполнения других операций физического рас­пределения, связанных с перемещением продукции

Строительство, как отрасль материального производства, ха­рактеризуется значительным потреблением разнообразных строи­тельных конструкций, материалов, полуфабрикатов и изделий, а, следовательно, и перемещением большого количества грузов.

По виду строительные грузы бывают:

• порошкообразные материалы – гипс, алебастр, цемент, известь-пушонка и др.;

• сыпучие материалы – щебень, гравий, керамзит, шлак, песок, различные виды грунтов и др.;

• штучные изделия – кирпич, облицовочные и отделочные материалы, оконные и дверные блоки, железобетонные и доборные элементы, стекло, кровельные и изоляционные материалы, сантехническое оборудование и др.;

• крупноразмерные изделия – стропильные фермы, лестничные марши, стеновые панели сборного домостроения, отправочные элементы арок или балок пролетного строения мостов и др.;

• длинномерные материалы и изделия – сваи, трубы, армату­ра, прокат, лесоматериалы и др.;

• плоские элементы – плиты перекрытий и покрытий, панели перегородок, плиты дорожных покрытий и др.;

• тонкостенные элементы – своды и оболочки, армоцементные плиты и др.;

• объемные элементы – сантехнические кабины, блоки подземных коллекторов, секции водостоков, канализации и смотровых колодцев и др.;

• теплоизоляционные материалы – минеральные и стеклова­та, газобетон, пеносиликат и др.;

• вязкие (подвижные) материалы – бетонная смесь, раствор, асфальтобетонная смесь и др.;

• жидкие материалы – разогретый битум, известковое тесто, грунтовки, краски, растворители и др.

Информационный поток – поток сообщений в ре­чевой, документной (бумажной и электронной) и другой фор­ме, генерируемый исходным материальным потоком в рас­сматриваемой ЛС, между ЗЛС или ЛС и внешней средой, и предназначенный для реализации управляющих функций.