20 Вопрос .Техника остатка.

Остаточные методы позволяют оценщику рассчитать неизвестную инвестиционную составляющую на основе известных составляющих. Остаточные методы используются при работе:

1) с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства); 2) с физическими составляющими (земля и улучшения);

3) с правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя).

При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость и требования к доходности одного из элементов актива - здания (сооружения) или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или участка земли, приписывается другому элементу актива.

Три наиболее распространенных варианта данного метода:

техника остатка для земли;

техника остатка для зданий;

техника остатка для объекта недвижимости в целом.

При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для объекта в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего актива.

Общая схема использования остаточных методов.

1. Стоимость известного компонента умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью. 2. Полученный в п. 1 доход на одну из составляющих вычитается из чистого операционного дохода (ЧОД). Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в неизвестный по стоимости компонент. 3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего. 4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.

В технике остатка для собственности в целом наиболее подходящим будет термин реверсия. Реверсия - это остаточная стоимость объекта недвижимости при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или его перепродаже на более раннем этапе.

Техника остатка используется при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для земельных участков, как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод может применяться при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и сооружения с незначительным накопленным износом.

38 вопрос. Доверительное управление недвижимостью

Сущность доверительного управления недвижимостью заключается в том, что владелец, желающий сдать свою недвижимость в аренду, переводит все заботы на риелторов. При обычном договоре о сдаче, риелторское агентство выступает посредником в обязанности которого входит лишь поиск нанимателя. При доверительном управлении обязанности агентства значительно шире и включают в себя определенный перечень услуг, который зависит от пожеланий владельца недвижимости. Компания не только занимается поиском арендатора, разрабатывает и заключает с ним договор, но и получает ежемесячную арендную плату, пересказывает ее доверителю (хозяину квартиры), контролирует выполнение договорных обязательств со стороны арендатора, осуществляет своевременную оплату коммунальных платежей, контролирует оплату телефонных счетов и т.д.

Когда необходимо доверительное управление недвижимостью. Недвижимое имущество обеспечивает не только получение рентного дохода. Содержание и сдача в аренду недвижимости требует определенных хлопот. Если объект один (квартира или коммерческое помещение), то владелец может справиться с задачей самостоятельно. Если объектов несколько, то для собственника удобно передать недвижимость в доверительное управление. При этом придется оплатить вознаграждение доверительного управляющего. 

Форма договора и регистрация. Доверительное управление недвижимостью имеет особенности. Договор доверительного управления недвижимости должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Регистрируется передача, но не договор доверительного управления.

Вступление в силу. Стороны договора доверительного управления недвижимостью могут предусмотреть в нем вступление в силу со дня подписания. При этом для третьих лиц (арендаторов или коммунальных организаций) договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет собственник, а не доверительный управляющий.

 Доверительное управление жилой недвижимостью удобно в следующих случаях:

Рантье получает доход от инвестиций в недвижимость;

Собственник не хочет заниматься сдачей в аренду недвижимости;

Владелец уезжает в длительную командировку;

Выезд на постоянное место жительства за рубеж без продажи жилья.

Доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

Поиск арендатора на выгодных для владельца условиях

Заключение договора аренды

Контроль ежемесячной арендной платы

Оплата телефонных счетов и коммунальных платежей

Надзор за сохранностью имущества

Страхование имущества (например, отделки)

Оказание дополнительных услуг: установка охранной сигнализации, уборка, вызов технических служб, косметический ремонт).