41.Кадастровый учет.

Одним из основных направлений управления недвижимостью является кадастровое деление территории РФ. Единицами кадастрового деления территории РФ являются округа, районы, кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается

Правительством Российской Федерации. Существуют три основных типа кадастров:

• Правовой - запись прав на объекты недвижимости;

• Фискальный - запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

• Многоцелевой - объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию землепользованию (ГИС города). Регистрационная подсистема земельного кадастра (Регистрационный кадастр, РК) формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций. Фискальная подсистема земельного кадастра (Фискальный кадастр, ФК) ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей и т.д. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК- определение базы налогообложения.

Для нормального функционировании рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость. На каждый объект недвижимости создается кадастровое дело с последующей государственной регистрацией прав на недвижимость. Кадастровое дело - система управления территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти актов экономической деятельности на земельном участке. Государство гарантирует права на недвижимость, и она становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта. Земельные участки регистрируются в земельных комитетах в Поземельной книге и в Государственном земельном кадастре.

Землепользователю выдается свидетельство о регистрации участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе( государственном акте или договоре аренды). После регистрации данные по земельному участку заносятся эталонную базу данных земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за достоверность.

35. Сделки с жилыми недвижимостью.

Сделки с жильем - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор. Договор - это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

договор мены и обмен жилыми помещениями. По договору купли-продажи жилого помещенияодна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Договор купли-продажи жилого помещения (то есть недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

аренда.По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае, если арендодатель не является собственником, в договоре необходимо указать, на каком основании он вправе сдавать имущество в аренду.       Существенное условие договора - объект аренды. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое в аренду помещение: адрес, площадь, порядковый номер по плану объекта недвижимости, кадастровый номер, расположение в составе другого объекта недвижимости (здания или сооружения). Эти данные указываются в соответствии с планом объекта недвижимости и техническим паспортом. План объекта недвижимости является обязательным приложением к договору аренды. Рекомендуется указывать целевое назначение объекта.

 Срок аренды определяется по соглашению сторон. Договор может быть заключен и без указания срока аренды, в этом случае имущество передается в аренду на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.       При передаче помещения арендатору составляется акт приема - передачи, либо иной документ о передаче имущества.

безвозмездное пользование.

Существенными условиями договора безвозмездного пользования нежилым помещением являются его предмет и безвозмездность. Предмет относится к существенным условиям любого договора. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить нежилое помещение, передаваемое в ссуду, условие о предмете считается не согласованными сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).Стороны договора безвозмездного пользования нежилым помещением - ссудодатель и ссудополучатель. В их роли, как правило, могут выступать любые субъекты гражданского права. Ссудодатель - это собственник передаваемого в пользование помещения или лицо, уполномоченное законом или собственником помещения предоставлять помещение в ссуду (пользование). В роли ссудополучателя может выступать любое лицо. Однако в случаях, предусмотренных законом или самим ссудополучателем, получать что-либо в ссуду могут лишь специальные субъекты (вуз предоставляет право пользования библиотекой лишь своим студентам).

В договоре безвозмездного пользования нежилым помещением используются следующие приложения:

Кадастровый паспорт (копия);

Свидетельство о государственной регистрации права (копия).

В договоре безвозмездного пользования нежилым помещением используются следующие сопутствующие документы:

Акт приема-передачи недвижимости;

Дополнительное соглашение;

Протокол разногласий;

Протокол согласования разногласий.