18. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны спроса

Факторы, определяющие величину спроса:

• платежеспособность населения;

• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

• изменения в соотношениях между различными сдоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

• изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях н вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

• условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность.

Конкуренция покупателей, т.е. избыточный спрос будет давить на цену товара в сторону повышения и в ответ производители станут расширять предложения до тех пор, пока спрос не будет полностью насыщен.

19. Рассмотрите отношение между затратами и стоимостью с позиции "принципа вклада", определение "вклада" и его использование в трех подходах. (избыточный - в затратном подходе функциональный износ от него нужно избавиться, недостаточный - ...)

Принцип вклада – один из принципов оценки недвижимости, связанных с землей, зданиями и сооружениями. Его суть заключается в следующем: вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Пример: Застройщик решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составляют 17 500. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 165 000, без него — 1 140 000. Таким образом, бассейн добавляет к общей стоимости 25 000. Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Вклад — это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Не всегда улучшения, произведенные с объектом Н., могут привести к такому увеличению его стоимости, чтобы не только окупить затраты, связанные с этим улучшением, но и получить прибыль. Т.о., возможные варианты в данном случае – это «реакция» стоимости конечного объекта на произведенные улучшения: вклад может быть положительным, отрицательным или равняться нулю (вклад – сумма прироста стоимости). Здесь каждый может привести по своему усмотрению варианты каким образом улучшения повлияли на стоимость объекта в целом.