16. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны предложения
Факторы, определяющие величину предложения:
А) наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
Б) объемы нового строительства и затраты на него, включая:
-Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.
-Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства.
-Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.
-Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.
-Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
Если объем предложения стал выше равновесного, что характерно для рынка покупателя, то избавляясь от товарных излишков, конкурирующие производители начнут снижать цены. Под давлением избыточного предложения цена на товары снизится. В ответ величина спроса на данный товар начнет возрастать. Это будет продолжаться до тех пор, пока производители не нащупают такой объем выпуска, который совпадает с объемом спроса.
Применительно к недвижимости:
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.
17. Возврат капитала по модели бесконечного потока. Метод Ринга. (когда используют и для всех ли видов недвижимости).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
;
где
n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций
Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется но формуле
|
Нв.к = 1 / n, |
где Нв.к – норма возврата капитала; п – остаточный срок службы недвижимости.