14. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели дохода

Модели дохода применяются для расчета настоящей стоимости только потока доходов.

Для получения стоимости недвижимости стоимость реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, должны быть добавлены к стоимости потока дохода. В случае, если договор аренды предусматривает поступление постоянного потока доходов, в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала, возможно применение следующих методов капитализации: * капитализация по модели бесконечного потока; * капитализация методом Инвуда; * капитализация методом Хоскольда. Капитализация по модели бесконечного потока применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода, либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки, т.е. первоначальной инвестиции. Стоимость такой недвижимости определяется путем деления дохода на подходящую норму дисконтирования. В этом случае норма дисконта (Yo) и общий коэффициент капитализации численно равны, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта: Ro = Yo . Для случаев, когда стоимость недвижимости в конце проекта полностью или частично обесценивается, полный или частичный возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов. Метод Инвуда предполагает, что доход поступает в виде простого постоянного аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Коэффициент капитализации должен включать: * норму процента для получения дохода на капитал; * коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения. Указанные выше предпосылки формализуются в виде следующего выражения для коэффициента капитализации: ,

Ro = Yo + 1/Sn,

где 1/Sn- коэффициент фонда возмещения. Главной особенностью метода Инвуда является то, что формирование фонда возмещения производится по норме, равной норме прибыли для инвестиций. Метод Хоскольда отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на инвестиции, а по безрисковой ставке.

15. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели собственности

Модели "собственности" применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда: Ro = Yo + А , где А - величина корректировки. При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка А имеет знак "+", а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак "-". Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости на коэффициент фонда возмещения или на норму рекапитализации, а общая формула для коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo [+ / -] D * а , где D - относительное изменение стоимости объекта; а - коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала. В случае постоянного дохода без изменения стоимости недвижимости необходимо применить капитализацию бесконечного потока доходов. При этом коэффициент капитализации численно равен норме отдачи. В случае постоянного дохода с изменением стоимости недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, корректирующая норму отдачи необходимостью учета изменения стоимости капитала.

Ro = Yo + D * x * 1/Sn

В случае прямолинейного изменения и дохода и стоимости, стоимость такой недвижимости может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала. Сущность линейного возврата капитала (рекапитализации) заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива. Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения дохода и стоимости недвижимости определяется по формуле: Ro = Yo + - D * а , где D - относительное изменение стоимости за п периодов; - норма возврата капитала. В случае экспоненциального изменения и дохода и стоимости объекта формула для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo + - CR , где CR - периодическая норма изменения (по закону сложного процента). При одинаковом изменении и дохода, и стоимости коэффициент капитализации будет оставаться постоянным.