8. Как интерпретировать результаты, полученные затратным и сравнительным подходами

Сравнительный подход основывается на анализе данных о ценах предложения аналогичных объектов и в наибольшей мере отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

Затратный подход основан на принципе замещения и отражает реальные затраты, необходимые для возведения объекта аналогичной полезности, с учетом затрат на приобретение земельного участка и затрат на строительство.

Оценка стоимости сравнительным подходом базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, что, по мнению оценщика, наиболее достоверно отражает сложившийся уровень рыночных цен на недвижимость. Продажи сопоставимых объектов позволяют оценить отличия объекта оценки от сопоставимых объектов и получить оцененную рыночную стоимость рассматриваемого объекта.

Оценка стоимости затратным подходом отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения данного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также применение затратного подхода обусловлено при оценке уникальных объектов и объектов специального назначения. Основным недостатком данного подхода является то, что в рамках затратного подхода не учитывается способность имущества приносить доход, а также он не учитывает рыночную конъюнктуру региона

Согласование результатов оценки, полученных разными под­ходами (методами), выполняют чаще всего Экспертным методом. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным причинам.

Для получения средневзвешенной итоговой величины стои­мости необходимо прежде всего установить критерии, по кото­рым сравниваются результаты разных подходов (методов) и де­лаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточ­но большой набор методов экспертных оценок, применяемых для разных целей, остановимся на методе, использующем процедуру ран­жирования.

Ранжирование — это расположение результатов оценки, полу­ченных разными подходами (методами), в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами (методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а резуль­таты их использования. Выделим пять основных критериев каче­ства результатов оценки, примерно равноценных по своей значи­мости:

• соответствие оцененной с помощью данного подхода стои­мости цели оценки;

• преобладание исходных данных из надежных источников;

• преобладание строгих формализованных процедур над ин­туитивными оценками и допущениями;

• степень приближенности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки;

• использование дублирующих сведений из разных источни­ков для подтверждения результатов расчета.

Расчет стоимости объекта недвижимости разными методами при правильном учете всех факторов должен приводить к близким результатам. Очевидно, что стоимость объекта оценки одна, какими бы способами мы ее не получали. Но на практике мы сталкиваемся с разностью в результатах, полученных разными подходами. И эта разница может дать оценщику полезную дополнительную информацию, что объясняется определением и спецификой подходов. Так, разность результатов, полученных затратным и сравнительным подходом, может подсказать, что выгоднее – купить или построить объект недвижимости, поскольку при сравнительном подходе формирование стоимости рассматривается в первую очередь как следствие фактора полезности (ценности) объекта для пользователя, а затратный подход к оценке преимущество отдает фактору затрат, понесенных изготовителем и продавцом данного объекта.

9. Методы расчета физического износа: Поэлементный, метод срока жизни, устраранимый коротко живущих и долго живущих элементов и неустранимый долго живущих элементов. Примеры. Последовательность выполнения действий

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);

• стоимостный;

• метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле

Q_ф = (∑ q_i · J_i)/100

где Q_ф – общий физический износ здания, %;

q_i – фактический износ i-го конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

J_i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

• невозможность изначально учесть нетипичные условия эксплуатации объекта по причине «нормативности»;

• трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

• невозможность измерения функционального и внешнего износов;

• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотноше­нием стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) · 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (ХВ: ФЖ) · 100

где И – износ, %;

ХВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния, отдельного элемента здания;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, которые определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.