47. Экономическое содержание текущей стоимости единицы (Реверсия). Пример

Вторая функция – текущая стоимость единицы или реверсия

Реверсия - стоимость недвижимости, оставшаяся у собственника недвижимости после прекращения поступлений доходов.

Дисконтирование – это процесс приведения прогнозируемых доходов их текущей стоимости .

Смысл задач подобного типа заключается в следующем: при заданной ставке дисконтирования дать оценку текущей стоимости тех денег, которые могу быть получены или заплачены в конце определенного периода.

Текущая стоимость единицы является обратной относительно будущей стоимости.

PV=FV *1/(1+i)ⁿ

FV- будущая стоимость денежной единицы

PV- текущая стоимость денежной единицы

n-число периодов накопления, в годах

Если начисление процентов осуществляется чаще, чем один раз в год, то

Пример. Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5го года получить на счете 8000, если годовая ставка дохода 10%.

48. Назовите источники дохода, используемые при применении доходного подхода. Алгоритм расчета чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (ЧОД)- действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД – ОР. Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: , где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²; См - арендная ставка за 1 м². Действительный валовой доход (ДВД)- это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

В оценке недвижимости выделяют несколько разновидностей доходов и расходов, связанных между собой следующей цепочкой расчетов:

• "ПВД (потенциальный валовый доход)" - "Потери от незанятости и при сборе арендной платы" + "Прочие доходы" = "ДВД (действительный валовый доход)"

• "ДВД (действительный валовый доход)" - "ОР (операционные расходы)" - "Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью" = "ЧОД (чистый операционный доход)"

• "ЧОД (чистый операционный доход)" - "Капиталовложения" - "Обслуживание кредита" + "Прирост кредитов" = "Денежный поток до уплаты налогов"

• "Денежный поток до уплаты налогов" - "Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости" = "Денежный поток после уплаты налогов"

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами). ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ПВД – ОР

Потери определяются на основе:

• рыночных данных;

• ретроспективной информации.

Коэффициент потерь (Кп, в диапазоне от 0 до 1 либо от 0% до 100%) определяется из следующего соотношения: (1-Кп) = (1-Ка)(1-Кs), где Ка – коэффициент недосбора арендной платы; Кs – коэффициент недоиспользование площадей.

Прочие доходы – это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы подразделяют на:

• условно-постоянные расходы (FC);

• условно-переменные, или эксплуатационные расходы (VC);

• расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Условно-постоянные:

• налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• (заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на данную заработную плату).

К условно-переменным расходам относятся расходы:

• коммунальные;

• на содержание территории;

• на текущие ремонтные работы;

• заработная плата обслуживающего персонала + налоги на заработную плату;

• расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы на замещение рассчитываются с использованием 3-ей функции сложных процентов (PMT/FVA) с учетом:

• стоимости быстроизнашивающихся активов, срок службы которых меньше срока службы здания (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру), срок службы которых < срока службы здания), продолжительности срока их полезной службы;

• процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства (если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным).