45. Определение принципа вклада в рыночной стоимости и его отличие от затрат

Принцип вклада, или предельной продуктивности. Вклад – это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия како­го-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие зе­мельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые зат­рачено 60 у. е., рыночная стоимость его повысилась от 100 до 210 у. е., т. е. инженерные улучшения внесли вклад (доба­вили) в размере стоимости участка 110 у. е.), а в крайнем случае возможно снижение первоначальной стоимости объек­та при необоснованных или неудачных последующих вложе­ниях средств в него. В такой динамике показателей проявля­ется действие закона предельной производительности, в соответствии с которым вклад в недвижимость эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости земельного участка пре­вышает стоимость предельных затрат.

Пример: Застройщик решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составляют 17 500. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 165 000, без него — 1 140 000. Таким образом, бассейн добавляет к общей стоимости 25 000. Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Вклад — это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Не всегда улучшения, произведенные с объектом Н., могут привести к такому увеличению его стоимости, чтобы не только окупить затраты, связанные с этим улучшением, но и получить прибыль. Т.о., возможные варианты в данном случае – это «реакция» стоимости конечного объекта на произведенные улучшения: вклад может быть положительным, отрицательным или равняться нулю (вклад – сумма прироста стоимости).

46. Экономическое содержание нормы дисконтирования. Ее составные элементы и условия применения

Экономический смысл ставки дисконтирования

Дисконтирование — это определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам (будущих доходов на настоящий момент). Для правильной оценки будущих доходов нужно знать прогнозные значения выручки, расходов, инвестиций, структуру капитала, остаточную стоимость имущества, а также ставку дисконтирования¹.

Ставка дисконтирования используется для оценки эффективности вложений. С экономической точки зрения ставка дисконтирования — это норма доходности на вложенный капитал, требуемая инвестором.

Иначе говоря, при помощи ставки дисконтирования можно определить сумму, которую инвестору придется заплатить сегодня за право получить предполагаемый доход в будущем. Поэтому от значения ставки дисконтирования зависит принятие ключевых решений, в том числе при выборе инвестиционного проекта.

Для справки: Банковский процент называют номинальной ставкой процента (i), а увеличение покупательной стоимости денег – реальной ставкой (r).

r = i – π, где π - темп инфляции.

Реальная ставка есть разница между номинальной и темпом инфляции. Эта формула используется при низких значениях инфляции.

«Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации). Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1)  метод кумулятивного построения; 2)  метод сравнения альтернативных инвестиций; 3)  метод выделения; 4)  метод мониторинга. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. ^Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: • моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; • расчет ставки доходности инвестиций по объекту; • полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: ; где PV – текущая стоимость; Ci – денежный поток периода t; It – ставка дисконтирования денежного потока периода t; M – остаточная стоимость. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Метод сравнения альтернативных инвестиций - метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи. Для определения нормы дисконтирования конкретного проекта на финансовом рынке выбирается проект с аналогичной степенью риска или нормы процента по коммерческим кредитам, или нормы прибыли по облигациям