42. Что такое накопленная сумма единиц (Фридман). Условия применения и необходимые расчетные показатели, проценты, сроки.

Накопление– это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Простые проценты- начисляются один раз в конце срока вклада.

FV=PV(1+ni) n=t/k где t-дни срока, к- дни вгоду

Сложные проценты-происходит капитализация процентов, начисление на накопленную сумму вклада = (основная сумма + начисленные за предыдущий период невыплаченные проценты)

Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, основанных на сложном проценте.

i_эф=(1+i/k)^k-1

i_эф-эффективная ставка

k-количество периодов

i-процентная ставка

Первая функция (в стандартных таблицах первая колонка) – будущая стоимость единицы, или накопленная сумма денежной единицы, или компаудирование( накопление). Данная функция используется в тех случаях, если известна сегодняшняя стоимость денег и требуется определить ее будущую стоимость, т.е накопленную сумму на конец определенного периода при заданной ставке дохода на капитал

FV=PV (1+i)ⁿ- начисленная раз в год

FV- будущая стоимость денежной единицы

PV- текущая стоимость денежной единицы

n-число периодов накопления, в годах

Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула преобразуется в следующую:

k – частота накоплений в год.

(1+i/k)^nk- фактор (на конец периода)

Корректировку на середину расчетного периода производим по формуле (1+i)^0,5

Правило 72х

Для примерного определения срока удвоения капитала в годах необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал.Данное правило применимо для ставок дохода на капитал в интервале от 3 до 18 %

Пример. $1000 вложено в банк под 10 % годовых. Какая сумма накопится на счете через 5 лет?

43. Определение принципа экономическая величина или размер. Пример, связывающий размер с лнэи, сбалансированностью, приростной стоимостью к объекту недвижимость. Пример на коттеджом поселке.

Принцип оптимального (экономического) размера. На любом рынке существует оптимальный размер площади зе­мельного участка, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования, преоб­ладающим условиям внешней среды и необходим для эффективного использования различных видов недвижимости. Недостаточный по размеру участок снижает стоимость пред­приятия из-за нехватки места для различных целей (склади­рование, парковка и др.), а избыточный – не приносит со­ответствующего дохода.

Например, в районе застройки од­ноэтажных домов участок в 15 соток считается достаточным и общепринятым. Если же он будет уменьшен до 8–7 соток, то цена его может упасть в 2 и более раз. В то же время если участок увеличится до40 соток, а дом до 4 этажей, что не будет соответствовать преобладающему экономичес­кому размеру в данной местности, то может не произойти пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Но если два небольших участка (по 6–8 соток) по цене 6 и 10 тыс. ед. объединить в один массив, то его стоимость может превысить сумму стоимости составляющих частей. Например, стоимость объединенного массива 30 тыс. ед., стоимость уча­стка № 1 – 15 тыс. ед., участка № 2 – 10 тыс. ед. Прирост стоимости всего земельного массива составят 5 тыс. ед.

44. Назовите и дайте характеристику трех подходов к оценке стоимости недвижимости с позиции ретроспективного и прогнозного рассмотрения. Затратный, сравнительный, доходный вкратце.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основные требования к аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

-  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения;

-  сбалансированности;

-  спроса и предложения.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.