- •1. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса.
- •2. Доходный подход к оценке земельных участков. Классификация методов. Алгоритм расчета методом остатка.
- •Метод капитализации земельной ренты.
- •Метод остатка.
- •Метод предполагаемого использования.
- •3. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка предложения
- •4. Расчет функционального износа (устранимый, неустранимый, требующий модернизации), пример качественный виде алгоритма.
- •5.Внешний (экономический) износ. Методы определения (парные продажи, капитализация потерь)
- •Как интерпретировать разность стоимостей, полученных затратным походом без учета износа и доходным
- •8. Как интерпретировать результаты, полученные затратным и сравнительным подходами
- •10. Как интерпретировать разность стоимости земли, как (условно) свободной и объекта недвижимости в целом.
- •11. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели. Виды износа
- •12. Возврат капитала по методу Инвуда. (раскрыть содержание и привязать к состоянию рынка: активный рынок, депрессивный и т.Д.)
- •13. Объясните затратный подход с точки зрения продавца и покупателя
- •14. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели дохода
- •15. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели собственности
- •16. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны предложения
- •17. Возврат капитала по модели бесконечного потока. Метод Ринга. (когда используют и для всех ли видов недвижимости).
- •18. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны спроса
- •20. Экономическое содержание и определение "стоимости в обмене" и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
- •21. Определение принципа возрастающей и убывающей отдачи. Связь с принципом лнэи
- •22. Классификация применяющихся потоков и моделей капитализации по норме отдачи с применением расчетной модели.
- •23. Определение принципа сбалансированности (пропорциональности) и его связь с принципом лнэи на примере различных типов землепользования
- •24.Чем отличается метод прямой капитализации от метода капитализации по норме отдачи на капитал
- •25. Какой принцип лежит в основе моделирования конкуренции различных видов использования объектов недвижимости - рассматривать участок земли (пример). (подсказка - принцип лнэи)
- •26. Экономическое содержание и определение стоимости в пользовании и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
- •27. Экономическое содержание конкуренции, вызванное в лнэи. Качественный пример.
- •28. В чем суть корректировок на условия финансирования, условия продажи, рыночные условия
- •29. Определение принципа ожидания. Чем определяется стоимость имущества, основанная на ожидании
- •30. Коэффициенты капитализации, скорректированные с учетом возмещения капитальных затрат
- •31. Классификация и ранжирование элементов сравнения при корректировке цен аналогов. Характеристика элементов сравнения
- •32. В чем сходство цены, стоимости и затрат
- •33. Экономическое содержание накоплений единицы за период. Пример
- •34. Валовой рентный мультипликатор. Его достоинства и недостатки. Чем отличается врм от мультипликатора чистой ренты.
- •35. Как отражается позиция покупателя и продавца в определении рыночной стоимости сравнительным подходом
- •36. Что такое капитализация дохода. Конечная, текущая отдача. Соотношение между текущей и конечной отдачи.
- •37. Определение рыночной стоимости объекта с использованием методов прямой капитализации и врм.
- •38. Определение принципа замещения. Мотивация продавца и покупателя на замещение. Пример
- •39. Определение принципа экономического разделения имущества. Критерии разделения.
- •40. Что такое текущая стоимость аннуитета. Виды аннуитета: обычный и авансовый. Условия применения. Необходимые расчетные показатели
- •41. Экономическое содержание капитализации, условия применения. Определение стоимости с использованием коэффициента капитализации
- •42. Что такое накопленная сумма единиц (Фридман). Условия применения и необходимые расчетные показатели, проценты, сроки.
- •43. Определение принципа экономическая величина или размер. Пример, связывающий размер с лнэи, сбалансированностью, приростной стоимостью к объекту недвижимость. Пример на коттеджом поселке.
- •Затратный подход
- •Доходный подход
- •45. Определение принципа вклада в рыночной стоимости и его отличие от затрат
- •46. Экономическое содержание нормы дисконтирования. Ее составные элементы и условия применения
- •47. Экономическое содержание текущей стоимости единицы (Реверсия). Пример
- •48. Назовите источники дохода, используемые при применении доходного подхода. Алгоритм расчета чистого операционного дохода
34. Валовой рентный мультипликатор. Его достоинства и недостатки. Чем отличается врм от мультипликатора чистой ренты.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Мультипликатор чистой ренты NRM (netrentmultiplier) можно определить как отношение стоимости к чистому операционному доходу
Главным достоинством ВРМ является то, что при его использовании нет необходимости «влезать» в финансовые дела собственника для того, чтобы оценить уровень операционных расходов. Однако оценка рыночной стоимости с помощью мультипликатора валовой ренты не позволяет учесть разницы в чистых операционных доходах сравниваемых объектов, т.е. предполагается одинаковым уровень операционных расходов объектов аналогов и объекта оценки. Исходя из этого, метод мультипликатора валовой ренты, в целом, считается менее точным инструментом оценки и имеет достаточно ограниченное применение. Хорошие результаты он может дать при оценке простых и близких по своим финансовым характеристикам объектов (например, квартир)
35. Как отражается позиция покупателя и продавца в определении рыночной стоимости сравнительным подходом
С одной стороны на вопрос о том, какой должна быть рыночная стоимость ответить несложно: она, безусловно, должна быть справедливой, что одновременно подразумевает, что ей следует быть величиной наиболее вероятной в предполагаемой сделке.
Являясь так или иначе субъектами рыночной экономики, а следовательно действуя в рамках правил, законов и тенденций рынка, оценщики, в большинстве случаев используют сравнительный (или рыночный) подход при определении стоимости того или иного объекта имущественных прав.
Для того, чтобы понять позицию покупателя и продавца при определении рыночной стоимости объекта, рассмотрим три сценария развития рынка.
Конъюнктура рынка улучшается в пользу продавца.
Конъюнктура складывается в пользу продавцов (рынок продавцов), если спрос высок, товары дефицитны и нет признаков, что скоро появятся новые продавцы, спрос сократится или переключится на другие товары. В данной ситуации оценщик должен проанализировать состояние и тенденцию развития рынка с позиции продавца, особенно в том сегменте, в котором находится оцениваемый объект и объекты-аналоги, учесть все возможные риски, которые могут возникнуть при продаже объекта оценки, а также мотивацию продавца по формированию цены предложения объекта (то есть должен выполняться принцип независимости субъектов сделки: отсутствие родственных отношений, продавец и покупатель не имеют взаимозависимости и взаимозаинтересованности и т.д.) На основании полученной информации вносятся все необходимые поправки и формируется рыночная стоимость объекта оценки.
Нейтральное состояние рынка по отношению к продавцу и покупателю.
Рынок стабилен, развит и разброс цен практически отсутствует. В этом случае оценщик может в процессе проведения расчетов определить итоговую величину стоимости как среднеарифметическое значение из всех выбранных и скорректированных значений цен аналогов (объектов, сопоставимых с оцениваемым по качественным и количественным характеристикам). Такое решение действительно является наиболее оптимальным
Конъюнктура рынка улучшается в пользу покупателя.
Конъюнктура складывается в пользу покупателя (рынок покупателя), если товаров предлагается достаточно много, а спрос на них невысок и не увеличится в перспективе. В данной ситуации оценщик должен проанализировать состояние и тенденцию развития рынка с позиции покупателя, особенно в том сегменте, в котором находится оцениваемый объект и объекты-аналоги, учесть все возможные риски, которые могут возникнуть при покупке объекта оценки, а также мотивацию покупателя при выборе приемлемой цены предложения объекта. На основании полученной информации вносятся все необходимые поправки и формируется рыночная стоимость объекта оценки.
Суть сравнительного подхода в том, что и продавец, и покупатель хотят знать, какова стоимость на рынке аналогичных объектов, которые уже были проданы и куплены, т.е. они должны быть уверены в том, что цена является справедливой и приемлемой для всех участников рынка. Важна уверенность в том, что обе стороны данной сделки не окажутся в убытке.