31. Классификация и ранжирование элементов сравнения при корректировке цен аналогов. Характеристика элементов сравнения

Процентные поправки – вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий коэффициент, если хуже понижающий коэффициент.

Процентные поправки:

-на местоположение

-время продажи

-износ

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

-на качественные характеристики;

-поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

-на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (стоянка автотранспорта, складские пристройки и т. д.).

Для расчета и внесения поправок используются различные методы.

1. Методы основанные на анализе парных продаж.

2. Экспертный метод расчета и внесения поправок.

3. Статистические методы расчета поправок.

Под парной продажей понимается продажа двух объектов, являются точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения) наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на имеющуюся характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого объекта аналога с объектом оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок (обычно процентных) составляет субъективное мнение эксперта – оценщика о том, на сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

а) если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

б) если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, тогда цена аналога уменьшится на 15%:

в) если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшится:

г) если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:

Экспертными методами обычно пользуются тогда, когда невозможно рассчитать точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистический метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных (корреляционно-регрессионный анализ).

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми, каждая последующая поправка вносится к цене с учетом предыдущей поправки.

2. Если вносятся денежные поправки, то последовательность внесения этих поправок не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки вносимые к цене аналога в целом должны вносится перед процентными.

Например: если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитываются как абсолютно-денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналога.

1. Поправка на передаваемые права соб-ти

2. Поправка на условия финансирования

3. Поправка на условия продажи

4. Поправка на изменение экономических условий

5. Поправка на местоположение

6. Поправка на износ

7. Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная поправка) вносится к цене в целом

8. Поправка на масштаб (денежная поправка к единице сравнения)

9. На физические характеристики

к _физ = (1-износ объекта оценки)/(1-износ объекта аналога)

10. Поправка на время