28. В чем суть корректировок на условия финансирования, условия продажи, рыночные условия

Поправки на условия финансирования, условия продажи и рыночные условия часто выражают в процентных значениях. Однако, после того как процентное значение получено на основе рыночных данных, рассчитывают денежный показатель для каждого элемента сравнения. Например, если изменение рыночных условий от даты сопоставимой продажи до даты оценки составляет 5% в год, то в отношении сопоставимого объекта используется денежная поправка, соответствующая 5%.

Первая поправка корректирует цену сопоставимого объекта, чтобы он соответствовал условиям финансирования. Третья поправка применяется в отношении условий продажи и отражает разницу между фактической ценой продажи сопоставимого объекта и его вероятной ценой продажи, если бы он был продан типичным образом. Если условия финансирования или условия продажи сопоставимого объекта были бы аналогичны типичным условиям на рынке оцениваемого объекта, то в таблице были бы показаны нулевые значения поправок. Следующую поправку делают на рыночные условия. Она отражает изменение оплачиваемых цен в связи с изменением рыночной конъюнктуры и покупательной способности денег с течением времени. Данная поправка применяется после поправок на условия финансирования и условия продажи. Поправка будет искажена, если ее применить непосредственно к фактической цене сделки, на которую влияли нерыночные соображения в виде нетипичного финансирования.

29. Определение принципа ожидания. Чем определяется стоимость имущества, основанная на ожидании

Принцип ожидания – установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижи­мостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор вре­мени выражается через коэффициент дисконтирования

,                                                 (4.1)

где i– процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вложений через год); t – количество лет между годом инвестирования и года­ми поступления (отдачи) денег.

Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за зе­мельный участок, есть плата за право получения в буду­щем дохода или других выгод от использования участка, т. е. определение текущей стоимости ожидаемых доходов и вы­ручки от перепродажи недвижимости.

30. Коэффициенты капитализации, скорректированные с учетом возмещения капитальных затрат

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)    ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций),

2)    нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.

Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал ( R _{дох кап} ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы.

(R норм возвр ):

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата  ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n   оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап  ставка доходности инвестиций, %.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реин­вестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз­ врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Метод Хоскольда .Используется в тех случаях, когда ставка до­хода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средствпредполагается получение дохода по безрисковой ставке

Снижение стоимости недвижимости ( Δ), которое произойдет че рез п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

R кап = R дох кап + Δ · R норм возвр , (4.17)

Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,

Δ = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,

Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: : 5 лет) • 1/2 = 10%. R _кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначаль ной цены недвижимости.

50%ная потеря • 0,1574097 = 0,07887.

R _кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.

Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста ка питала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда воз мещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.