26. Экономическое содержание и определение стоимости в пользовании и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)

Под стоимостью в пользовании понимается денежная сумма, которая считается соответствующей уровню полезности объекта гражданских прав для его собственника или конкретного пользователя – без выставления этого объекта на открытый рынок. Этот вид стоимости основывается на вкладе, вносимом объектом гражданских прав в стоимость того предприятия, частью которого он является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого объекта или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. Определение стоимости в пользовании может осуществляться при оценке активов предприятий, при принятии решения о целесообразности замены оборудования в составе действующего предприятия или при реорганизации предприятий.

Под инвестиционной стоимостью или ценностью объекта оценки

понимается стоимость этого объекта для конкретного лица (собственника,

продавца или покупателя), устанавливающего свои цели во владении

объектом или в сделке с этим объектом. Это понятие соотносит конкретный объект гражданских прав с конкретным собственником, с инвестором, с группой инвесторов или с организациями, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении сделки с объектом.

При некоторых обстоятельствах эта стоимость может быть равна сумме, которую владелец мог бы выручить от продажи своего актива, однако величина этой стоимости отражает и выгоды, получаемые от владения активом, поэтому не обязательно подразумевает гипотетический обмен

Стоимость для целей налогообложения имущества - Эта стоимость относится к нормативным видам стоимости и рассчитывается на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению объектов гражданских прав.

27. Экономическое содержание конкуренции, вызванное в лнэи. Качественный пример.

Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения, снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция в основном между:

     различными способами использования одного и того же земельного участка для различных целей в разрешенных пределах;

     собственниками земельных участков из-за выгодных арендаторов;

     арендаторами из-за одних и тех же земельных участ­ков;

     различными типами строения на одном и том же земельном участке.

Конкуренция содействует перемещению капитала в более эффек­тивные сферы, способствуя выравниванию уровня доходности. Если на земельном рынке ожидается обострение конкуренции, то оценщик должен предусмотреть снижение прогнозируемых дохо­дов или повысить степень риска путем капитализации прибыли по более высокой ставке.

Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли (прибыли, значительно превышающие обычно складывающийся (средний) уровень прибыли в данном секторе рынка), то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости - основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

Пример. Рассмотрим участок земли, для которого рассматриваются три финансового целесообразных вариантов использования: стр-во жилого дома, торгового центра, офисного здания.

Для определения стоимости земли применяется техника остатка.

Исходными данными для расчета являются стоимость нового стр-ва, рыночно определенные коэффициенты капитализации для зданий и для земли, величины ПВД. Расчет осточной стоимости земли производится в след.последовательности:

	Жилой дом	Торговый центр	Офис
Стоимость нового строительства	1 500 000	1 300 000	1 000 000
ЧОД	200 000	170 000	130 000
Коэф-т капитализации для зданий	0,12	0,12	0,12
Коэф-т капитализации для земли	0,10	0,10	0,10
Доход, приносящийся на здание	180 000	156 000	120 000
Доход, приносящийся на землю	20 000	14 000	10 000
Стоимость земли	200 000	140 000	100 000

Таким образом, НиНЭИ земли будет стр-во жилого дома, так как оно создает наибольшую остаточную стоимость земли. НиНЭИ- это функция не отдельных характеристик, издержек на стр-во, размеров, общего дохода или нормы возврата, а является результатом оптимального сочетания этих характеристик, создающим наибольшую остаточную стоимость земли.