- •1. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса.
- •2. Доходный подход к оценке земельных участков. Классификация методов. Алгоритм расчета методом остатка.
- •Метод капитализации земельной ренты.
- •Метод остатка.
- •Метод предполагаемого использования.
- •3. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка предложения
- •4. Расчет функционального износа (устранимый, неустранимый, требующий модернизации), пример качественный виде алгоритма.
- •5.Внешний (экономический) износ. Методы определения (парные продажи, капитализация потерь)
- •Как интерпретировать разность стоимостей, полученных затратным походом без учета износа и доходным
- •8. Как интерпретировать результаты, полученные затратным и сравнительным подходами
- •10. Как интерпретировать разность стоимости земли, как (условно) свободной и объекта недвижимости в целом.
- •11. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели. Виды износа
- •12. Возврат капитала по методу Инвуда. (раскрыть содержание и привязать к состоянию рынка: активный рынок, депрессивный и т.Д.)
- •13. Объясните затратный подход с точки зрения продавца и покупателя
- •14. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели дохода
- •15. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели собственности
- •16. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны предложения
- •17. Возврат капитала по модели бесконечного потока. Метод Ринга. (когда используют и для всех ли видов недвижимости).
- •18. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны спроса
- •20. Экономическое содержание и определение "стоимости в обмене" и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
- •21. Определение принципа возрастающей и убывающей отдачи. Связь с принципом лнэи
- •22. Классификация применяющихся потоков и моделей капитализации по норме отдачи с применением расчетной модели.
- •23. Определение принципа сбалансированности (пропорциональности) и его связь с принципом лнэи на примере различных типов землепользования
- •24.Чем отличается метод прямой капитализации от метода капитализации по норме отдачи на капитал
- •25. Какой принцип лежит в основе моделирования конкуренции различных видов использования объектов недвижимости - рассматривать участок земли (пример). (подсказка - принцип лнэи)
- •26. Экономическое содержание и определение стоимости в пользовании и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
- •27. Экономическое содержание конкуренции, вызванное в лнэи. Качественный пример.
- •28. В чем суть корректировок на условия финансирования, условия продажи, рыночные условия
- •29. Определение принципа ожидания. Чем определяется стоимость имущества, основанная на ожидании
- •30. Коэффициенты капитализации, скорректированные с учетом возмещения капитальных затрат
- •31. Классификация и ранжирование элементов сравнения при корректировке цен аналогов. Характеристика элементов сравнения
- •32. В чем сходство цены, стоимости и затрат
- •33. Экономическое содержание накоплений единицы за период. Пример
- •34. Валовой рентный мультипликатор. Его достоинства и недостатки. Чем отличается врм от мультипликатора чистой ренты.
- •35. Как отражается позиция покупателя и продавца в определении рыночной стоимости сравнительным подходом
- •36. Что такое капитализация дохода. Конечная, текущая отдача. Соотношение между текущей и конечной отдачи.
- •37. Определение рыночной стоимости объекта с использованием методов прямой капитализации и врм.
- •38. Определение принципа замещения. Мотивация продавца и покупателя на замещение. Пример
- •39. Определение принципа экономического разделения имущества. Критерии разделения.
- •40. Что такое текущая стоимость аннуитета. Виды аннуитета: обычный и авансовый. Условия применения. Необходимые расчетные показатели
- •41. Экономическое содержание капитализации, условия применения. Определение стоимости с использованием коэффициента капитализации
- •42. Что такое накопленная сумма единиц (Фридман). Условия применения и необходимые расчетные показатели, проценты, сроки.
- •43. Определение принципа экономическая величина или размер. Пример, связывающий размер с лнэи, сбалансированностью, приростной стоимостью к объекту недвижимость. Пример на коттеджом поселке.
- •Затратный подход
- •Доходный подход
- •45. Определение принципа вклада в рыночной стоимости и его отличие от затрат
- •46. Экономическое содержание нормы дисконтирования. Ее составные элементы и условия применения
- •47. Экономическое содержание текущей стоимости единицы (Реверсия). Пример
- •48. Назовите источники дохода, используемые при применении доходного подхода. Алгоритм расчета чистого операционного дохода
23. Определение принципа сбалансированности (пропорциональности) и его связь с принципом лнэи на примере различных типов землепользования
Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что любому типу землепользования соответствует определенное оптимальное сочетание всех других взаимодействующих факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.
Сбалансированность проявляется также в показателях емкости и доходности, т. е. в количестве других объектов недвижимости на земельном участке и размере прибыли при различных вариантах его застройки.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли (ЛНЭИ) определяется как вероятное наиболее выгодное и доходное использование функциональных возможностей земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки. Выбор наиболее эффективного использования производится среди альтернативных вариантов, которые:
- физически осуществимы, т. е. размер, форма, местоположение земельного участка и его транспортные условия позволяют осуществить возможные способы использования;
- соответствуют законодательным нормам, градостроительным и другим требованиям и ограничениям;
- финансово обоснованы по показателям окупаемости инвестиций;
- обеспечивают максимальную стоимость земельного участка и наибольшую доходность владельца.
24.Чем отличается метод прямой капитализации от метода капитализации по норме отдачи на капитал
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость. А в методе капитализации по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.