
- •1. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса.
- •2. Доходный подход к оценке земельных участков. Классификация методов. Алгоритм расчета методом остатка.
- •Метод капитализации земельной ренты.
- •Метод остатка.
- •Метод предполагаемого использования.
- •3. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка предложения
- •4. Расчет функционального износа (устранимый, неустранимый, требующий модернизации), пример качественный виде алгоритма.
- •5.Внешний (экономический) износ. Методы определения (парные продажи, капитализация потерь)
- •Как интерпретировать разность стоимостей, полученных затратным походом без учета износа и доходным
- •8. Как интерпретировать результаты, полученные затратным и сравнительным подходами
- •10. Как интерпретировать разность стоимости земли, как (условно) свободной и объекта недвижимости в целом.
- •11. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели. Виды износа
- •12. Возврат капитала по методу Инвуда. (раскрыть содержание и привязать к состоянию рынка: активный рынок, депрессивный и т.Д.)
- •13. Объясните затратный подход с точки зрения продавца и покупателя
- •14. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели дохода
- •15. Капитализация по норме отдачи с применением расчетной модели собственности
- •16. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны предложения
- •17. Возврат капитала по модели бесконечного потока. Метод Ринга. (когда используют и для всех ли видов недвижимости).
- •18. Объясните роль факторов, влияющих на стоимость со стороны спроса
- •20. Экономическое содержание и определение "стоимости в обмене" и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
- •21. Определение принципа возрастающей и убывающей отдачи. Связь с принципом лнэи
- •22. Классификация применяющихся потоков и моделей капитализации по норме отдачи с применением расчетной модели.
- •23. Определение принципа сбалансированности (пропорциональности) и его связь с принципом лнэи на примере различных типов землепользования
- •24.Чем отличается метод прямой капитализации от метода капитализации по норме отдачи на капитал
- •25. Какой принцип лежит в основе моделирования конкуренции различных видов использования объектов недвижимости - рассматривать участок земли (пример). (подсказка - принцип лнэи)
- •26. Экономическое содержание и определение стоимости в пользовании и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
- •27. Экономическое содержание конкуренции, вызванное в лнэи. Качественный пример.
- •28. В чем суть корректировок на условия финансирования, условия продажи, рыночные условия
- •29. Определение принципа ожидания. Чем определяется стоимость имущества, основанная на ожидании
- •30. Коэффициенты капитализации, скорректированные с учетом возмещения капитальных затрат
- •31. Классификация и ранжирование элементов сравнения при корректировке цен аналогов. Характеристика элементов сравнения
- •32. В чем сходство цены, стоимости и затрат
- •33. Экономическое содержание накоплений единицы за период. Пример
- •34. Валовой рентный мультипликатор. Его достоинства и недостатки. Чем отличается врм от мультипликатора чистой ренты.
- •35. Как отражается позиция покупателя и продавца в определении рыночной стоимости сравнительным подходом
- •36. Что такое капитализация дохода. Конечная, текущая отдача. Соотношение между текущей и конечной отдачи.
- •37. Определение рыночной стоимости объекта с использованием методов прямой капитализации и врм.
- •38. Определение принципа замещения. Мотивация продавца и покупателя на замещение. Пример
- •39. Определение принципа экономического разделения имущества. Критерии разделения.
- •40. Что такое текущая стоимость аннуитета. Виды аннуитета: обычный и авансовый. Условия применения. Необходимые расчетные показатели
- •41. Экономическое содержание капитализации, условия применения. Определение стоимости с использованием коэффициента капитализации
- •42. Что такое накопленная сумма единиц (Фридман). Условия применения и необходимые расчетные показатели, проценты, сроки.
- •43. Определение принципа экономическая величина или размер. Пример, связывающий размер с лнэи, сбалансированностью, приростной стоимостью к объекту недвижимость. Пример на коттеджом поселке.
- •Затратный подход
- •Доходный подход
- •45. Определение принципа вклада в рыночной стоимости и его отличие от затрат
- •46. Экономическое содержание нормы дисконтирования. Ее составные элементы и условия применения
- •47. Экономическое содержание текущей стоимости единицы (Реверсия). Пример
- •48. Назовите источники дохода, используемые при применении доходного подхода. Алгоритм расчета чистого операционного дохода
20. Экономическое содержание и определение "стоимости в обмене" и его аналог в фсо. Виды стоимости: в пользовании, в обмене. Их отличие и влияние на результаты оценки (Фридман)
Стоимость в обмене – это расчетная (гипотетическая,предполагаемая) денежная сумма, которую потенциальные покупатель и продавец могут считать достаточной для обмена на оцениваемый объект гражданского оборота в моделируемой оценщиком коммерческой сделке, в конкретный момент времени, но без необходимости учета условия об
обязательной продаже оцениваемого объекта по цене, равной определяемой стоимости, для установления величины этой стоимости. Экономическое понятие стоимости в обмене отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником оцениваемого товара или пользуется оцениваемыми услугами на дату оценки.
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке; купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.
Справедливая стоимость-это расчетная денежная сумма, на которую может быть обменен указанный объект на дату оценки в коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, когда эти стороны принимают решение в своих интересах, исходя из условия наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, но – в отличие от рыночной стоимости – без позиционирования объекта оценки на открытом рынке.
Специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. К специальной стоимости относится сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства объекта гражданского оборота, имеющие ценность только для специального покупателя.
Рыночная стоимость при текущем использовании - это денежная
сумма, которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно
обоснованно ожидать получить в обмен на объект оценки в коммерческой
сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но при условии сохранения существующего функционального назначения и способа использования объекта.
Стоимость реализации - это денежная сумма, на которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно ожидать обмен указанного объекта в будущей коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом.
Ликвидационная стоимость - цена, по которой данный объект оценки с высокой вероятностью может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Стоимость ограниченной реализации - это денежная сумма, которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно ожидать получить в обмен на указанный объект в будущей коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но после укороченного периода маркетинга, недостаточного для привлечения необходимого количества потенциальных покупателей.
Восстановительная стоимость
Остаточная стоимость (амортизированные затраты
Кадастровая стоимость недвижимого имущества
Залоговая стоимость - стоимость объекта гражданских прав, используемая как база исчисления суммы кредита при выдаче последнего
под залог данного объекта.
Страховая стоимость – это стоимость, которая является базой
для определения размера возмещения ущерба (страховой суммы) при
наступлении страхового случая и расчета страховых взносов (страховых
премий), которые уплачиваются страхователем (собственником объекта или его представителем) страховой компании (страховщику).
Утилизационная стоимость –денежная сумма, на которую может быть обменен на дату оценки данный объект, представленный как совокупность содержащихся в нем физически или функционально изнашивающихся элементов (в том числе нематериальных) и материалов