1. Взаимодействие сил спроса и предложения на рынке недвижимости. График избытка спроса.

Е – равновесие,

P – цена,

Q – объем,

S, D – предложение, спрос.

Цена оказалось ниже равновесной на уровне прямой CD, следовательно, объем спроса будет превышать объем предложения, что характеризует рынок продавца: товары временно оказываются в дефиците. Конкуренция покупателей, т.е. избыточный спрос будет давить на цену товара в сторону повышения и в ответ производители станут расширять предложения до тех пор, пока спрос не будет полностью насыщен.

2. Доходный подход к оценке земельных участков. Классификация методов. Алгоритм расчета методом остатка.

Доходных подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальных покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

На доходном подходе основаны:

1)метод капитализации земельной ренты;

2)метод остатка для земли;

3)метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Алгоритм 1:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Алгоритм 2:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.