97. Аренда и субаренда зем участков.

Что касается права аренды земельного участка, то оно носит обязательственный характер и устанавливается на основании договора аренды. Данное право регулируется как главой 17 ГК РФ, так и общими положениями об аренде, установленными гражданским законодательством, а также теми дополнениями, которые сформулированы в ст. 22 ЗК РФ. Также в п. 11 данной статьи четко определено, что изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду (перечень таких земель установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

Каких-либо принципиально важных изменений в регулирование арендных отношений новый Земельный кодекс не внес. Однако следует отметить, что если ГК РФ устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельным участком (т.е. только при согласии собственника), то ЗК РФ устанавливает уведомительный порядок совершения таких действий (т.е. при уведомлении собственника). Разрешения собственника на совершение сделок арендатору не требуется. Однако данная коллизия, по всей видимости, будет разрешаться исходя из примата специального закона над общим: будут применяться нормы ЗК РФ.

Говоря о сторонах договора аренды, отметим, что гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако Земельный кодекс выделяет иностранных граждан и лиц без гражданства, устанавливая, что они могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных им же (Кодексом). Тем не менее о таких случаях в нем не упоминается.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок, об этом гласит ст. 610 ГК РФ. Но законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Своевременное внесение арендной платы за пользование земельным участком является основной обязанностью арендатора по договору аренды. Форма арендной платы за пользование земельным участком может быть различной, поэтому она должна фиксироваться в договоре. Это может быть денежная форма в виде твердой суммы платежей (вносимых периодически либо единовременно) или процента от полученных арендатором доходов от использования имущества.

«Пунктом 8 статьи 22 Кодекса введена новая норма, неизвестная гражданскому законодательству: преимущественное право покупки арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Это нововведение может сыграть определенную роль в развитии договора аренды земельного участка»

Основания прекращения аренды земельного участка перечислены в ст. 46 ЗК РФ. Договор аренды земельного участка может быть прекращен по основаниям, установленным гражданским законодательством применительно к прекращению права аренды любого недвижимого имущества, и тем основаниям, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков.

98. Пон-е, целевое наЗачение и состав з-ль запаса. Sы Пв на земли запаса. Общая хар-ка Пвого режима з-ль запаса.

1. К землям запаса относятся земли, находящиеся в гос-ой / мун-ой собст-ти и не предоставленные гр-нам / юридическим лицам, за исключением з-ль фонда перераспределения з-ль, формируемого в соотв-и со статьей 80 настоящего Кодекса. 2. Исп-е з-ль запаса допускается после перевода их в др категорию. Землями запаса считаются все гос / мун земли, не предоставленные в собст-ть, влад-е, пользование / аренду конкретным Sам, а также зем уч-ки, выкупленные у собст-ков оргми гос власти / мест-го с/уПвления. К ним также относятся земли, П собст-ти, влад-я, пользования, которыми прекр-ено по реш-ю судов, компетентных гос орг / оргом мест-го с/уПвления, при добровольном отказе, истечении срока предоставления и изъятии за нарушение зем зак-ва. В случае отказа с/х коммерческой оргизации от исп-я невостреб-нных зем-х долей, они также t-енно переходят в категорию з-ль запаса. По площади эта категория з-ль занимает третье место, уступая лишь землям с/х наЗачения и гос-ого лесного фонда, и составляет 6,4 процента зем фонда страны. Земли запаса находятся в непрерывной динамике Они могут пополнятся за счёт изъятия у собст-ков и зем-пол-лей в пор, уст-нном З-вом, за счёт возврата з-ль в связи с истечением срока пользования, минования н/обности в них / добровольного отказа. В то же t они постоянно уменьшаются за счёт вовлечения их в хоз оборот путём передачи в собст-ть / пользование конкретным лицам. Вовлечение з-ль запаса в хоз-й оборот осуществляется в плановом пор в процессе реализации проектов межхоз-ого землеустройства, схем рационального исп-я з-ль. Исп-е осуществляется в пор распределения их д/ гос, мун, общ, личных и иных нужд. Земли запаса, включённые в фонд перераспределения, предоставляются гр-нам д/ ведения крестьянского (фермерского) хоз-ва, садоводства, животноводства, дачного и инд-ого ж/щного строительства. В этих случаях зем-е уч-ки могут предоставляться в собст-ть гр-н в уст-нном пор бесплатного / за плату в пределах уст-нных Нм. Они могут передаваться также по реш-ю местной администрации в аренду д/ исп-я в тех же целях. Невостреб-нные уч-ки земли остаются в составе запаса в качестве резервной территории.