Построение выровненных рядов. Изучение зависимостей при помощи линий тренда.
Линия тренда – теоретически построенная модель при помощи механического или теоретического способа, отражающая тенденцию развития изучаемого явления.
механический. Потеем выравнивания ряда по методу скользящей средней с разным шагом. Чем больше данных в ряду,тем шире шаг усреднения.
метод аналитический (метод технического сглаживания)
Строится методом регрессионного анализа. Для каждого из линий (уравнение линейной кривой) рассчитываются коэффициенты точности,адекватности и останавливают выбор на том уровне, который имеет более высокий коэффициент адекватности и стабильности.
Коэффициент стабильности показывает на сколько стабильно развивается тенденция в изучаемом явлении.
Примечание:
Коэффициент стабильности равен коэффициенту аппроксимации.
В результате развития рыночных явлений на всякую линию тренда действуют 2 основнных вектора,которые отклоняют ее в ту или иную сторону:
1-ый вектор.Динамический-данный вектор обеспечивает изменчивость признака во времени.
Основные факторы динамического вектора:
а)прямые факторы
-инфляция
-состояние спрос-предложение
б)косвенные факторы
-ожидание потребителей
-политическая сетуация
-развитие экономики региона
2-ой вектор. Пространственный.
Данный вектор обеспечивает изменчивость признака по территории.
Фактор изменчивости:
1 группа.(прямые факторы)
- стоимость транспортных услуг
- затраты времени на транспортные услуги
2 группа.(косвенные факторы)
- распределение инфраструктуры элементов
- вкусы и предпочтения потребителей недвижимости
- экологическая сетуация районов
На рынке капитала как и на рынке недвижимости существует два типа игроков, формирующих свой доход исключительно за счет формирования нужного направления тренда(ценные бумаги,типы недвижимости,арендные ставки) финансовые обязательства путем воздействия на тренд различными инструментами.
Группы игроков: быки -играют на повышение, медведи играют на понижение.
Маркетинговые исследования пространственно ориентированных моделей рынка недвижимости
Маркетинговые исследования на рынке недвижимости обладают рядом специфических свойств:
1)Результаты полученные в исследовании часто носят территориально –локальный характер, то есть не отражают предпочтение всей массы потребителей.
Не существует централизованного места для выявления покупательских предпочтений разных групп потребителей(нет магазина где торгуют недвижимостью).
2)Покупательские предпочтения имеют большую изменчивость во времени и пространстве и прогноз их не возможен обычными методами.
3)Покупательские предпочтения в очень незначительной степени, относительно потребительских товаров,формируется под действием коммуникативной функции маркетинга.
Предпочтение на рынке недвижимости формируется на 60-80% под действием факторов:
- финансовой возможности
- условие собственности кредитования
- соображения экономической эффективности
- налоговая политика
- размер арендных ставок
- уровень пространственной доступности
Все факторы являются вынужденными, следовательно для определения предпочтений в будущем, в отличие от рынка потребительских товаров,на 80% предпочтение определяется пространственно-макроэкономическими факторами.
Для учета воздействия фактора макроэкономического влияния рассматривают прогнозы:
1)приогноз уровня экономического и социального развития исследуемой территории.
2)прогноз уровня дохода населения этой территории
3)прогноз федеральной программы на этой территории
4)расчетные ставки рефинансирования ЦБ и ставки по МБК(международный банк кредитования)
5)прогноз изменения численности населения по коэффициентам механического движения населения(коэффициент эмиграции и иммиграции) и естественного(коэффициент смертности и рождаемости) движения населения.
6)показатель перспектив -статуса населенного пункта
7)прогноз развития транспортной инфраструктуры
Факторы пространственного прогнозирования в развитии территории:
- генеральный план развития города(уровень софинансирования развития)
- анализ пространственной модели, развитие городской недвижимости с постоянным сопоставлением динамики цен на объекты и аренду с развитием городской инфраструктуры.