
- •Структура рынка недвижимости
- •Фазы цикличных колебаний рынка недвижимости и рынка капитала.
- •Факторы влияющие на рынок недвижимости.
- •Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости.
- •Индексы рынка недвижимости.
- •3. Сводные индексы рынка недвижимости (индексы денежного оборота).
- •Уровень риска на рынке недвижимости.
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости. Статистический метод.
- •Методы исследования качественных признаков
- •Теория информации.
- •Прогнозные методы в статистическом изучении объектов недвижимости.
- •Построение выровненных рядов. Изучение зависимостей при помощи линий тренда.
- •Маркетинговые исследования пространственно ориентированных моделей рынка недвижимости
- •Классификация по типам и классам жилой и офисной недвижимости.
Методы исследования качественных признаков
Качественные признаки бывают 2-х типов:
ранговые. Признаки, которые можно выстроить в порядке возрастания или убывания.
Номинальные признаки. Признаки, которые можно изучать, не выстраивая их в порядке ранжирования.
-альтернативные
-неальтернативные
Анализ номинальных признаков связи
Размер квартиры |
Наличие ремонта |
||
Евроремонт а |
Отсутствие ā |
Всего |
|
1. большой S b |
40 |
10 |
50 |
2. малой S
|
25 |
45 |
70 |
1.Коэффициент ассоциации-данный коэффициент показывает на сколько сильно влияет признак Б на А.Меньше или равен еденицы.
Сила связи и направленность определяется так же,как и в коэффициенте корреляции
2.Коэффициент контингенции. Оценивает взаимовлияние признаков.
Показывает как А влияет на Б, так и как Б влияет на А.
Коэффициент контингенции по степени силы влияния ранжируется так же как и коэффициент корреляции.На основании сравнения коэффициента ассоциации и контингенции можно сделать следующие выводы:
1 вывод. если коэффициент ассоциации больше коэффициента контингенции, то признак Б определяет наличие и отсутствие вариантов признака А.
2 вывод. если коэффициент контингенции больше коэффициента ассоциации, то признак А определяет варианты появления признака Б.
Сравнение Φ и Q при исследовании связей номинальных признаков дает возможность условно ранжировать наминальными признаками.
При ри силе связи сильной и равной еденице также возможно,как и в случае коэффициента корреляции рассчитать % степени изменения одного качественного признака при изменении другого.
3.Коэффициент сопряженности-позволяет исследовать силу связи между номинальными признаками общего типа.
N
Исследование нахождения квартир премиум и эконом класса в различных районах города.
Район |
Квартиры |
Σ |
||
Премиум Кл. |
Эконом Кл. |
|||
Юмр |
5 |
25 |
30 |
|
Фмр |
10 |
40 |
50 |
|
Кмр |
50 |
10 |
60 |
|
Σ |
65 |
75 |
140 |
Для решения данной задачи проще использовать упрощенную формулу χ2
Оценивается кол-во степеней свободы k у изучаемого признака.
kij=ki*kj=(ni-1)*(nj-1)=2*1=2
После этого в справочной таблице смотрим величину χ2 при α=0,01 χ2 =9,21.
Сравниваем χ2 расчетный и χ2 табличный, χ2р > χ2т , следовательно связь между наличием евроремонта и типом исследуемой квартирой можно считать существенной (только в одном случае из 100 связь признается несущественной). С помощью критерия χ2 оценивается величина риска принятия гипотезы о наличии или отсутствии связи.
Для расчета силы связи используется
коэффициент Чупрова:
Примечание: Коэффициент Чупрова
-силу
связи оценивает аналогично коэффициент
корреляции. Однако,направленность связи
оценить нельзя.