Уровень риска на рынке недвижимости.

Риск - факт неопределенности получения или неполучении доходов.

Рынок недвижимости характеризуется более высоким уровнем риска по факту вложенных в рынок недвижимости инвестиций.

Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал. Чем выше уровень риска, тем выше уровень дохода

В основе таких расчетов лежит система учета прогнозируемых систематичных рисков.

1) низкая ликвидности недвижимости;

2)длительность инвестиционного периода;

3) неопределенность в законодательстве

Непредсказуемые риски:

1) неопределенность в налогообложении

2) уровень конкуренции на рынке недвижимости

3) фаза экономического развития.

4)экономическая ситуация в регионе

Риски подразделяют на управляемые и неуправляемые.

К управляемым рискам относят (то,что зависит от нас)

1) условия арендного договора

2) структура инвестированного капитала и его стоимость

3) доля рынка недвижимости определенного типа

4) местоположения недвижимости

5) структура арендаторов

К неуправляемым относят:

1) низкая ликвидность недвижимости;

2) законодательство

3) налогообложение

4) конкуренция на рынке капитала

5) конкуренция на рынке недвижимости

6) демографический фактор

7) занятость и платежеспособность населения.

Любые управляемые риски могут быть на 100% управляемыми,что зависит от компании и экономической ситуации.

Решение об инвестировании и объеме инвестируемой недвижимости должно приниматься исключительно на основе расчета предполагаемых рисков(по причине очень низкой ликвидности подобных активов)

Анализ риска происходит в 3 этапа: (Рассчитывается мода на основе распределения, частот, ставок, доходности.

Мода-наиболее типичное значение доходности)

1) определение частоты распределения ставок доходности на основе расчета моды, медианы или средней ставки.

2) определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска

3) определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода

Уровень риска по отдельному активу измеряется изменением доходного актива, рассчитывается как стандартное отклонение.

Мода - наиболее часто встречающееся значение в выборке.

Медиана - значение, делящее выборку пополам:

n₁ – соответствие частоты значений предмодальго интервала

n₂ - соответствие частоты значений постмодального интервала

а₁ и а₂ соответствующие им значения.

При анализе риска инвестиций чаще используется средняя взвешенная

P_Ri - вероятность возникновения дохода размера R_i.

Уровень риска для коммерческой недвижимости по инвестициям имеет следующие особенности:

- требует значительных капиталовложений;

- жесткая зависимость потока доходов от выбранного типа недвижимости, ситуации в регионе и перспектив развития региона;

- низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска	Инструменты инвестирования
	В недвижимость	В ценные бумаги
Низкий	Право аренды	Облигации
Ниже среднего	Закладные обязательства(залог,заем)	Высоколиквидные акции
Средний	Обязательства смешанные	Акции предприятий использовавших собственный капитал
Выше среднего	Использование собственного капитала	Акции предприятий с высокой долей заемного капитала
Высокий	Заемный капитал	Фьючерсы,скидки
Очень высокий уровень	Проектное инвестирование	Скупка ценных бумаг,бумаг предприятий в начале процесса банкротства.

Доходная недвижимость наряду с повышенными рисками имеет ряд приемуществ перед традиционными активами:

несет в себе некоторый размер залоговой стоимости;

не требует дополнительных залоговых обеспечений при кредитовании сделок с ней

может служить источником дохода без передачи управления в третьи руки;

сохранение стоимости денег в отличии от фиксированной ставки процентов в банке.