Индексы рынка недвижимости.

При изучении рынка недвижимости рассчитывается ряд показателей, позволяющих измерить состояние рынка (размер спроса и предложения), которые определяют ценность используемых объектов и т.д.

IGS=I_стоим. / I_инфл.

I_стоим. = ∑Sp₁ / ∑Sp₀

I_инфл. ≈ ИПЦ = ∑Qp₁ / ∑Qp₀

Данный индекс позволяет оценить ситуацию на рынке, исключая инфляционные процессы, которые искажают стоимость объектов.

IGS = I_p($) / I_курс.($), где

I_p($) – индекс цены объекта

I_курс.($) – индекс цены в долларах

I_p($) = ∑[Sp₁/курс$₁] / ∑[Sp1/курс$₀]

I_курс.($) = курс$₁ / курс $₀

Примечание: Индекс IGS, рассчитанный с применением ИПЦ, может более точно учесть региональное состояние дел в экономике, поскольку ИПЦ может быть рассчитан, исходя из уровня цен, действующих в регионе.

ИПЦ, рассчитанный по курсу доллара, более точно отражает глобальный спрос на недвижимость (в том числе и инвестирование не из региона.)

Система индексов рынка недвижимости.

Ценовая группа.

Стоимостные индексы:

а) VN – индекс номинальных цен (арендных ставок). Представляет отношение цены продажи или аренды одного квадратного метра в рублях или долларах в текущем периоде, к цене предшествующего периода.

VN = p₁ / p₂

б)VR – индекс реальных цен продажи (аренды). При расчете используются цены с учетом корректировки на инфляцию.

VR = VN / ИПЦ

Индексы рыночной активности.

Данная группа индексов отражает интерес инвесторов к рынку недвижимости.

а) T – индекс объема сделок (индекс транзакций). Отражает соотношение количества сделок по купле и аренде объектов недвижимости в текущий и базисный периоды.

T = ∑S^пред.₁ p₀ / ∑S^пред.₀ p₀ * ∑S^аренд.₁ p₀ / ∑S^аренд.₀ p₀

Этот индекс может использоваться при учете состояния рынка недвижимости с точки зрения цикличности его развития. Отдельно рассчитывается для доходной недвижимости.

3. Сводные индексы рынка недвижимости (индексы денежного оборота).

а) IN – равный произведению полигонального индекса цен рынка недвижимости (арендных ставок) на индекс рыночной активности. Данный индекс показывает доходность (перспективность) инвестиций в рынок недвижимости.

IN=T_*Ip

б) IR – индекс равный произведению индекса реальных цен на индекс рыночной активности. Индекс, как и предшествующий (IN) отражает доходность инвестирования недвижимость, исключая использование недвижимости, как средства сохранения стоимости денег.

Основные заказчики информации.

Банки, инвестиционные компании, различные корпорации. принятия решения об инвестировании средств в строительство той или иной группы объектов недвижимости.

Девелоперы. Непосредственно организаторы строительства объектов, которые желают привлечь инвестиции под свой проект и оценить риски вложения собственных средств. Данная группа заказывает исследование на более поздних стадиях инвестирования проекта для оптимизации параметров объекта. Их интересует прогноз, прогноз арендных ставок, которые будут на момент окончания строительства.

Крупные риэлтерские компании, а также управляющие компании. Данная группа компаний выступает консультантами клиентов при приобретении недвижимости, тем самым, привлекая арендаторов и покупателей. Их интересует прогноз ситуации на рынке, индексы цен, индексы активности рынка.

Не профессиональные участники рынка недвижимости. Покупатели и продавцы. Как правило, потребляют информацию низкой достоверности