Правовое регулирование деятельности при передаче имущества в пользование

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока заключается в письменной форме.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Договор аренды предприятия не зависимо от срока аренды подлежит государственной регистрации.

Не подлежит государственной регистрации:

1. Заключенный менее чем на 1 год, если их действия распространяются на предшествующие отношения сторон, превышающие 1 год;

2. Договоры, заключенные менее чем на 1 год, если они пролонгированные на такой же срок;

3. Аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок.

Существенным условием договора является предмет. В договоре должны быть указаны данные, указывающие на объект аренды, иначе говоря, объектом аренды являются непотребляемые и индивидуально определенные вещи.

Если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон в праве в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом не менее чем за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – не менее чем за 3 месяца.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условию договора и назначению имущества вместе с принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором;

2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц;

3. Производить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности арендатора:

1. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества;

2. Своевременно вносить арендную плату;

3. Производить текущий ремонт, нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;

4. Возвратить имущество при прекращении договора в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрен переход имущества в собственность арендатора.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор и закон предусматривает:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо неоднократное нарушение;

2. Существенно ухудшает имущество;

3. Более 2 раз подряд не вносит арендную плату по истечении установленного срока;

4. Не производит капитальный ремонт в установленные договором сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки, если это является обязанностью арендатора.

Арендатор имеет право досрочно расторгнуть в суде договор в случаях:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатора, либо создает препятствие такого пользования;

2. Имущество имеет недостатки, которые не были оговорены в договоре, препятствующие его пользованию;

3. Арендодатель не производить капитальный ремонт, если его производство является его обязанностью;

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, является непригодным для использования.

Если иное не предусмотрено договором арендатор имеет право по истечении срока договора на преимущественное заключение договора на новый срок. Срок преимущественного права 1 год.

Если продолжает пользоваться, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Смена собственника имущества не влечет за собой расторжение договора аренды.

27.11.12

Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия используемого при осуществлении предпринимательской деятельности арендодатель обязуется предоставить за оплату во временное владение и пользование:

1. Земельные участки, здания, сооружения и другие ОС, входящие в состав предприятия;

2. Передать в порядке и на условиях и в пределах, предусмотренных договором, сырье, материалы, топливо и др. оборотные средства;

3. Права пользования землей, водными объектами и др. природными ресурсами, зданиями, сооружениями, а также др. имущественные права;

4. Права на обозначения индивидуализирующие предприятие и др. исключительные права;

5. Уступить права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

• ОС, входящие в состав предприятия, передаются независимо от их указания в договоре.

• Оборотные средства передаются только те, которые определены договором или указаны в передаточном акте.

• Права на обозначения передаются в порядке и на условиях, определенных в договоре.

• Права арендодателя, полученные на основе лицензии, не подлежат передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор заключается в письменной форме, путем составления одного документа, независимо от срока договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Входящее в состав предприятие недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Существенное условие – предмет договора и условие об арендной плате.

Арендатор имеет право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование имущество другим лицам, передавать свои права и обязанности в отношении имущества, при условии, что это не влечет уменьшение стоимости предприятия и не нарушает других условий договора, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет право без согласия арендодателя вносить изменения в состав предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость. В этом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором.

Арендодатель обязан до передачи предприятия письменно уведомить кредиторов. Кредитор, который не сообщил письменно о своем согласии вправе в течение 3 месяцев потребовать прекращение обязательств и возместить убыток. Если долги были переведены без согласия кредиторов, то арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность перед кредитором.

Договор о финансовой аренде

По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца имущества осуществляется арендодателем.

Особенности договора:

1. Необходимость уведомления продавца, о сдаче приобретенного у него имущества в аренду;

2. Ответственность продавца перед арендатором. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенным между продавцом и арендодателем, в том числе и относительно комплектности, качества, сроков передач, арендатор не в праве расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные. Арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, за исключением случаев, когда он отвечает за выбор продавца. Арендатор вправе предъявить требования, как к арендодателю, так и продавцу имущества.

Существенные условия договора:

1. Предмет договора – непотребляемые вещи;

2. Условия о продавце;

3. Срок.

По общему правилу риск случайной гибели или порча имущества переходят арендатору в момент перехода ему имущества, если иное не предусмотрено договором в отличие от обычной аренды, при которой эти риски всегда несет арендодатель.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор на новый срок, а также право на выкуп арендованного имущества независимо от того было ли это предусмотрено договором.