6.Порядок организации и проведения торгов (конкурса, аукциона) в целях предоставления земельного участка, из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Выбор формы торгов обусловливается целью их проведения. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Торги являются способом продажи имущества и способом заключения договора. Торги – односторонняя сделка продавца. При этом продавец обязуется организовать и провести торги, заключить договор купли– продажи (аренды) земельного участка с тем лицом, которое окажется победителем торгов.

Предоставление участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду производится на торгах. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Уполномоченный орган (специальная комиссия) определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов)и сумму задатка. Аукцион проводится в случаях, когда целью проведения торгов является получение наибольшей цены за предоставляемый земельный участок. Конкурсы проводятся в случаях, когда целью проведения торгов являются наиболее выгодные условия использования земельного участка. Например, повышение плодородия почвы, выполнение социально значимых программ.

В открытых торгах участвуют любые лица, подавшие заявки, а в закрытых – только те лица, которые специально приглашены для этой цели.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

– подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

– определение разрешенного использования земельного участка;

– определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

– принятие решения о проведении торгов или предоставлении участков без проведения торгов;

– публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов;

2) государственный кадастровый учет земельного участка;

3) проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления участка без проведения торгов.

Статья 448 ГК РФ. Организация и порядок проведения торгов

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

3. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

4. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

5. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

7. Место земельного права в системе права России

Рассмотрим основные критерии, позволяющие отграничить земельное право от смежных правовых отраслей.

1. От государственного права земельное отличается тем, что предметом регулирования последнего являются экономические земельные отношения, а не отношения по государственному устройству, обусловленные политическими мотивами, что составляет задачу правового регулирования государственного права.

2. От административного права, для которого характерно наличие власти и подчинения, земельное отличается тем, что хотя в нем и присутствуют отношения субординации, но они касаются лишь регулирования узкого круга земельных общественных отношений, за пределами которых субординация, соподчиненность прекращается. Этим кругом являются те отношения, которые влияют на судьбу земли.

3. Отграничение гражданского права от земельного до принятия нового ГК РФ почти не вызывало особых затруднений и состояло в том, что объектом второго являлась земля, а не какое-то другое имущество.

Закрепление в новой Конституции РФ частной собственности на землю, восстановление в законодательстве категории недвижимости, разрешение купли-продажи земли, а следовательно, и появление земельного рынка, разрешение залога земли, ипотеки и др. дали возможность цивилистам поставить вопрос о пересмотре важнейшего и основополагающего принципа в отношении земельного и гражданского законодательства.

Гражданский кодекс РФ не только закрепил все эти нововведения, но продемонстрировал наиболее яркий пример отхода от принципа приоритета земельного права в регулировании земельных отношений, в него включено большое число норм, регулирующих земельные Отношения по принципам гражданского права (купля-продажа земли, ее неограниченное приобретение и т.п.). Однако главное – в нем исключена норма о том, что гражданское право регулирует земельные отношения лишь в той мере, в какой они не урегулированы земельным законодательством. Зачеркнув все положительное, что было наработано в нашей стране, земельным правом, обратили не всегда оправданное внимание на гражданское право.

Но самое главное состоит в том, что гражданское и земельное право базируются на разных принципиальных положениях правового регулирования имущественных отношений.

Гражданское право исходит из автономии воли субъектов, недопустимости вмешательства в частные дела, неограниченности имущества, свободы распоряжения имуществом вплоть до его порчи и уничтожения, свободы договоров и т.п.

Согласно ч. 3 ст. 2 ГК РФ, если имущественные земельные отношения основываются на административном акте (а таких видов земельных отношений, как известно, немало), то эти отношения не регулируются нормами гражданского права. Они находятся в исключительной сфере земельно-правового регулирования. Поэтому неправомерны высказывания некоторых ученых-цивилистов о том, что все без исключения земельные отношения должны регулироваться нормами гражданского права.

4. Отличие финансового права от земельного заключается в том, что если предметом первого являются отношения по обороту финансовых средств, то в предмет второго финансовые отношения входят частично и лишь в той части, которая касается обеспечения условий надлежащего использования земельных участков.

5. От экологического права земельное отличается тем, что если эколого-правовые нормы регулируют отношения, возникающие в связи с охраной экосвязей природных объектов, то земельное право регулирует преимущественно экономические земельные отношения, возникающие в связи с предоставлением, изъятием земель, порядком их использования. При этом в предмет земельного права входят и отношения, связанные с экологизацией землепользования, однако эта экологизация имеет вспомогательный характер.

6. От аграрного права земельное отлично тем, что предметом первого являются производственные отношения, складывающиеся в сфере производства сельскохозяйственной продукции, а земельно-правовое предписание направлено на создание надлежащих предпосылок для сельскохозяйственной эксплуатации угодий (предоставление земель в пользование, установление критериев рационального их использования, порядка выделения земельных участков для создания крестьянских хозяйств и т. д.).

Если объектом земельно-правовых отношений является только земля, то объектами аграрного права могут быть средства производства, сельскохозяйственные технологии и иные объекты, необходимые для нормального функционирования сельскохозяйственного предприятия.

7. От трудового права земельное отличается тем, что предметом первого является внутренний трудовой распорядок предприятий-землепользователей, а предметом второго – земельный распорядок.

Поскольку земельный распорядок на предприятии реализуется через трудовой распорядок, то нормы земельного и трудового права, безусловно, тесно взаимосвязаны.

Трудовым правом предусмотрены меры ответственности за нарушение земельного законодательства. Так, за непринятие мер к охране земель, за их порчу, нерациональное использование, являющееся нарушением трудовых, в том числе должностных, обязанностей, виновные могут подвергаться дисциплинарной, материальной ответственности, лишению льгот и преимуществ, применяемых администрацией предприятия.

Однако такие меры не могут применять иные лица, кроме администрации предприятия, и процедура применения указанных мер воздействия является исключительно предметом трудового права.

Подводя итог сказанному, можно сделать следующие выводы:

1. Земельное право занимает самостоятельное место в общей системе права России, его нормы регулируют специфическую группу земельных отношений, составляющую предмет земельно-правового регулирования.

2. В силу динамичности общественных отношений возникают определенные трудности в отграничении предмета земельно-правового регулирования от предметов правового регулирования иных отраслей российского права.

3. Критерием отграничения предметов правового регулирования является специфика общественных отношений, объектом которых является земля.