Решение
1. Определим чистый операционный доход, приходящийся на землю (ДЗ) по формуле: ДЗ = 50000×0,15= 7500 у.е.
2. Определим остатка чистого операционного дохода, приходящегося на здание (ДЗд): ДЗд = 25000-7500= 17500 у.е.
3. Определим стоимость здания:
(у.е.)
4. Определим стоимость объекта недвижимости в целом:
Сон = 5000+95628=145628 (у.е.)
Затратный подход к оценке зданий и сооружений предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых для его воссоздания на конкретную дату (дату оценки).
Данный подход предпочтителен при: оценке новых или недавно построенных объектов, технико-экономическом обосновании нового строительства, оценке объектов незавершенного строительства, оценке в целях выделения объектов налогообложения, оценке в целях страхования, переоценке основных фондов предприятий, недостатке информации для применения других подходов к оценке;
Затратный подход предусматривает такие этапы процедуры оценки(рис.6.5)
Как видно из рис. 6.5., восстановительная стоимость зданий и сооружений может быть определена на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным в том случае, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Рис. 6.5. Последовательность реализации затратного подхода оценки зданий и сооружений
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
1. метод удельных затрат предполагает расчет сметной стоимости объекта как произведение нормативов затрат на единицу площади или объема здания на общую площадь (объем) объекта.
2. метод разбивки по компонентам – представляет собой разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, лестницы и т. д.), определение расходов на единицу площади (объема) по каждому элементу с последующим суммированием поэлементных расходов.
3. метод сметного расчета – предусматривает составление сметной документации на строительство объекта недвижимости.
После определения восстановительной стоимости объекта из полученной величины вычитается износ для расчета его остаточной стоимости. Методы расчета износа освещены в п. 5.2.
Пример 6.8. Оценить стоимость объекта недвижимости затратным подходом, если стоимость земельного участка составляет 230 000 грн., восстановительная стоимость здания – 500 000 грн., прибыль застройщика – 30%. Внешний (экономический) износ оценен в 63 000 грн. Физический износ устранимый и неустранимый составляет 10 200 грн. и 157 915 грн. соответственно, а устранимый и неустранимый функциональный износ – 38 000 грн. и 96 000 грн.