Решение

Определим итоговую стоимость объекта оценки по формуле (5.10.):

(тыс.грн.)

Таким образом, средневзвешенная стоимость объекта оценка составляет 137 460 тыс.грн.

Тема 6. Оценка стоимости земельного участка, зданий и сооружений

6.1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки

6.2. Порядок организации и оценка стоимости земельных участков в Украине

6.3. Методика оценки стоимости зданий и сооружений

6.1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки

недвижимое имущество является объектом различных сделок, что порождает потребность в его оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости в Украине регламентируется Международными стандартами оценки, Национальным стандартом №2 «Оценка недвижимости», Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земель».

В соответствии с указанным нормативно-правовым полем недвижимость определяется как физический участок земли и земельные улучшения, связанные с изменением качественных характеристик земельных участков (рис. 6.1.).

Рис. 6.1. Понятие и состав недвижимости

В этой связи при оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать определенные особенности, которыми характеризуется земля, здания и сооружения.

Особенностями земли как объекта оценки являются такие свойства:

• земля не является результатом предшествующего труда;

• земля пространственно ограничена;

• земля не заменяется другими средствами производства;

• земля имеет неизменное местоположение;

• земля не склонна к износу;

• земля территориально разнокачественна;

• каждый конкретный земельный участок характеризуется специфической только для него полезностью;

• земля выступает как пространственный операционный базис за исключением сельского и лесного хозяйства, поэтому она неразрывного связана с объектами, которые на ней расположены: зданиями, сооружениями, дорогами и т.п.

Здания и сооружения характеризуются следующими особенностями:

• неразрывно связаны с землёй и не могут быть перемещены в другое место без физического ущерба;

• изнашиваются;

• в процессе оценки их стоимости целесообразно применение обобщающих технических характеристик (например, 1 м² площади 1 м погонной длины или 1 м³ объема и т.д.);

• рынок недвижимости характеризуются динамичностью развития, высокой чувствительностью к действию закона спроса и предложения, применением средних цен для оценки аналогических объектов.

Особенности земли, зданий и сооружений как объектов оценки предопределяют зависимость их стоимости от качественных характеристик и свойств, а также правового режима, местоположения и конъюнктуры рынка.

6.2. Порядок организации и оценка стоимости земельных участков в Украине

В зависимости от целей и методов проведения оценка земли подразделяется на нормативную и экспертную (рис. 6.2.).

Рис. 6.2. Виды денежной оценки земли

Экспертная денежная оценка земельного участка, в соответствии с действующим законодательством, осуществляется на основе таких методических подходов:

1) капитализации чистого операционного или рентного дохода (прямая и непрямая) от использования земельных участков;

2) сравнения продаж;

3) учета затрат на земельные улучшения (метод абстрагирования);

4) остатка для земли.

Метод капитализации чистого операционного или рентного дохода от использования земельных участков основан на определении дохода от владения земельным участком и делении его на коэффициент капитализации. При этом различат капитализацию:

а) прямую  основывается на предположении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка, в связи с чем доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. Расчет стоимости земли (С_з) производится по формуле:

(6.1.)

где Д_З  чистый операционный или рентный доход от использования земельного участка;  коэффициент капитализации земли.

б) непрямую  основывается на предположении об изменяемости денежного потока от использования земельного участка на протяжении определенного периода с последующей его продажей на рынке. Расчет стоимости земли (С_з) производится по формуле:

(6.2.)

где Д_Зi  ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-й год; Р - текущая стоимость реверсии (продажи в послепрогнозном периоде); n - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Соответственно этому, процедура оценки земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1) Определение величины капитализируемого дохода, в качестве которого может выступать:

• Чистый операционный доход  разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода.

• Рентный доход (земельная рента)  доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка. Это разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке, и производственными расходами + прибылью производителя.

2) Определение коэффициента капитализации;

3) Определение рыночной стоимости земельного участка по формуле 6.1. или 6.2.

Пример 6.1. Оценить стоимость земельного участка, использование которого по прогнозным данным обеспечит владельцу получение ежегодного чистого операционного дохода в размере 25 тыс. грн. на протяжении 5 лет. Коэффициент капитализации для подобных объектов недвижимости  20 %. Текущая стоимость продажи земельного участка в послепрогнозном периоде  56 тыс. грн.