3.2. Органы управления в муниципальном образовании.

Муниципальное управление земельными ресурсами – это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального использования земли с учетом удовлетворения интересов всего общества, так и отдельного человека и по обеспечению устойчивого развития города.

Государственное управление в области рационального использования и охраны земель означает, что государство устанавливает определенные правила и нормы по организации использования как всех земельных ресурсов страны, так и отдельных его частей (категорий земель, видов землепользования, различных землепользователей, собственников, арендаторов) путем формирования правовых институтов в сфере землепользования (частной собственности на землю, аренды, рынка земли и т.д.).

Государственное управление земельными ресурсами на территории города Барнаула осуществляет Минюст России, Министерство природных ресурсов России, Минэкономразвития России, Министерство финансов России, Министерство здравоохранения России, Росгидромет России, Росреестр России, Роскартография, Госгортехнадзор России, Минимущество России, Минобразование России, Минсельхоз России, Минэнерго России.

Минэкономразвития осуществляет:

- управление особыми экономическими зонами (до октября 2009 г. для таких зон функционировало свое агентство);

-ведёт банк информации о земельных участках, предоставленных под особые экономические зоны;

-осуществляет выдачу разрешений на строительство на территории особых экономических зон;

-определяет целевое использование земельных участков в границах особых экономических зон;

Росреестр осуществляет полномочия:

-проводит государственную экспертизу землеустроительной документации;

- составляет протоколы об административных правонарушениях в земельной сфере, налагают административные штрафы.

- осуществляет государственную регистрацию на земельные участки и сделок с ними;

-ведет единый государственный реестр;

-осуществляет государственный кадастровый учёт земельных участков;

-ведет государственный кадастр недвижимости и реестр кадастровых инженеров;

-контролирует соблюдение земельного законодательства;

-осуществляет государственный мониторинг земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения);

-осуществляет государственный земельный контроль

-организует проведение государственной кадастровой оценки, проведение землеустройства по решению федеральных органов государственной власти, подготовку землеустроительной документации для установления границ публичных образований, включая РФ.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество):

-осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества;

-осуществляет контроль над управлением, распоряжением, использованием и сохранностью федеральных земельных участков;

-подготавливает в Минэкономразвития предложения об установлении публичных сервитутов на земельные участки;

- принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении земельного участка органу государственной власти, государственному учреждению или предприятию;

-принимает решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, ранее принадлежавшие РФ;

- определяет существенные условия договоров купли-продажи федеральных земельных участков, заключаемых по результатам аукционов;

- принимает решение о проведении торгов в форме аукциона;

-выступает организатором торгов при продаже федеральных земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков;

- по результатам торгов заключает договоры купли-продажи и договоры аренды.

В состав Министерства природных ресурсов и экологии включается Федеральное агентство по недропользованию (Роснедра), которое выдает, оформляет и регистрирует лицензии на пользование недрами, а также выдаёт заключение об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки и выдаёт разрешение на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых.

Федеральное Агентство водных ресурсов (Росводресурсы):

-осуществляет владение, пользование, распоряжение водными объектами, находящимися в федеральной собственности;

-ведет государственный мониторинг водных объектов;

-ведёт государственный водный реестр, в том числе осуществляет государственную регистрацию договоров водопользования, решения предоставлений водных объектов в пользование, регистрирует переход прав и обязанностей по договорам водопользования;

- ведёт государственный регистр гидротехнических сооружений;

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) осуществляет:

-контроль и надзор в области организации и функционирования особых охраняемых природных территорий федерального значения;

-государственный земельный контроль в рамках своих полномочий;

- контроль и надзор за использование охраны водных объектов,

-контроль и надзор за геологическим изучением, рациональным использованием и охраной недр.

Функции Министерства сельского хозяйства (Минсельхоз):

- по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса, включая мелиорацию земель, плодородие почв, а также в области лесных отношений (за исключением лесов, расположенных на особо охраняемых природных территориях); а также в сфере земельных отношений в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения;

- по государственному мониторингу земель сельскохозяйственного назначения

Местное (муниципальное управление) осуществляют Барнаульская городская Дума, Администрация города Барнаула в виде решений, постановлений и распоряжений. Также существуют и иные органы местного самоуправления города Барнаула, предоставляющие муниципальные услуги : Управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Алтайского края, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, Комитет по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи города Барнаула.

3.3.Механизмы и методы управления земельными ресурсами

в городе Барнауле.

К основным механизмам управления относятся нормативно-правовой, административный, экономический и социально-психологический механизмы.

Нормативно - правовой – это совокупность правил и норм, прописанных в законодательных актах и нормативных документах.

Нормативно – правовая база Алтайского края дает органам местного самоуправления города Барнаула самостоятельно устанавливать цены на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории города. Так в соответствии с Постановлением № 448 от 22.10.2008 устанавливаются цены земельных участков, в зависимости от кадастровой стоимости, ставки земельного налога, расположения земельного участка. Статья 66 Земельного Кодекса гласит, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В этом случае, кадастровая стоимость определяется в процентах от его рыночной стоимости. При этом процедура установления рыночной стоимости не определена. Постановлением Администрации Алтайского края от 14.12.2005 N 700 и Постановлением Администрации Алтайского края от 14.11.2007 N 519 утверждены средний уровень кадастровой стоимости по Алтайскому краю, в том числе городу Барнаулу, однако на практике это утверждение носит скорее формальный характер, поскольку вся процедура определения кадастровой стоимости участков жестко регламентирована на федеральном уровне.

Административный метод является своего рода дополнением к правовому механизму управления земельными ресурсами.

Что касается экономического метода, то пока механизм исчисления земельного и налога на имущество не определен. Поэтому существует необходимость налогоплательщикам корректировать свою налоговую базу простыми и доступными способами. Так, планируется, что при отделениях Росреестра создадут специальные комиссии, в которые налогоплательщик сможет обратиться, чтобы во внесудебном порядке оспорить величину кадастровой стоимости недвижимости, из расчета которой и будет начисляться налог. Оспорить и исправить величину налогоплательщик может в течение шести месяцев после ее обнародования.

К основным методам управления земельными ресурсами относятся землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель и земельный контроль.

Землеустройство

Землеустройство в Барнауле проводят по решению №748 от 08.06.2012 "О внесении изменений и дополнений в решение городской Думы от 29.04.2008 №759 «Об утверждении Порядка предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в границах городского округа - города Барнаула» (в ред. решения от 25.11.2011 №633) ", а также по ходатайству заинтересованных собственников и пользователей земли, а также граждан и юридических лиц, претендующих на получение земельного участка на основании судебных решений.

Существует ряд проблем в землеустройстве города Барнаула. Причины и пути их решения представлены в таблице 8.

Таблица 8

Причины и пути решения основных проблем процесса землеустройства

в городе Барнауле.

Проблема	Причины возникновения	Рекомендации по решению
Отсутствие проектов землеустройства территорий и их дальнейшего развития	Разработка проектов потребует больших затрат	Использование денежных средств из городского бюджета в счет поступающих земельных налогов для разработки проектов
Использование нерегистрируемых договоров аренды земельных долей сроком на 11 месяцев	Законодательно закрепленный минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий	Отмена минимальных сроков аренды, либо регистрация договора сроком до 1 года
Возникновение невостребованных долей из-за длительности процедуры оформления земли в собственность	Необходимость пройти множество инстанций, чтобы зарегистрировать свои права на земельный участок	Упрощение процедуры оформления и переход на электронную документацию
Недополучение налоговых платежей за землю в районный бюджет	Оформление невостребованных земельных долей их в собственность края	Передача земель в фонд перераспределения города
Неясность использования сформированных в счет невостребованных долей земельных участков после передачи их в краевую собственность	Отсутствие проектов и рекомендаций проекта по дальнейшему использованию этих земель	Разработка методических рекомендаций использования этих земель для краевой и городской администраций.
Неэффективность осуществляемых мероприятий по охране земель	Отсутствие мотивации собственника в консервации истощенных земель	Обеспечение государством равноценной альтернативы на период восстановления старого

Кадастр недвижимости

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Объектом кадастра недвижимости является земельный фонд города Барнаула.

Стратегической целью государственной политики в сфере кадастра недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать: вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Мониторинг земель

Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель.

Мониторинг земель в городе Барнауле обеспечивает наблюдение за:

• изменением границ города, отдельных землепользований и землевладений, охранных и защитных зон;

• эффективностью использования земель всех категорий;

• динамикой урбанизации территорий сельскохозяйственного использования, земель городских лесов и зелёных насаждений;

• динамикой изменения площадей жилой застройки и земель общего пользования;

• ландшафтно-экологическим районированием территории муниципальных образований с выделением ареалов негативных процессов;

• изменениями качественного и экологического состояния земельных участков, почвенно-растительного покрова.

Земельный контроль

Государственный земельный контроль осуществляют в соответствии с законодательством РФ в порядке, установленном Правительством РФ.

В городе Барнауле потребность осуществления качественного земельного контроля главным образом диктуется самовольными строениями поэтому необходим государственный строительный надзор за деятельностью застройщиков. Единственной мерой воздействия инспекции по таким фактам, прямо предусмотренной положением об инспекции, иными нормативными правовыми актами, регулирующими осуществление государственного строительного надзора, является назначение административных наказаний в рамках административного производства. Однако, несмотря на солидные штрафы (для юридических лиц - от 500 тысяч до одного миллиона рублей, на граждан от 2 до 5 тысяч рублей; на должностных лиц и предпринимателей, - от 20 до 50 тысяч рублей), полностью искоренить проблему «самостроев» исключительно административными мерами невозможно. Федеральным законом от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, местных нормативов градостроительного проектирования, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения отнесено к вопросам местного значения. Аналогичные нормы, в том числе обязанность осуществлять контроль за архитектурной и градостроительной деятельностью юридических и физических лиц на территории г. Барнаула, осуществлять контроль за самовольным строительством и другими нарушениями градостроительного законодательства закреплено Уставом муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края, Положением о комитете по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, Положениями о районах в г.Барнауле и администрациях районов г.Барнаула.

Наибольшую актуальность проблема самовольных построек приобрела в связи со строительством многоквартирных домов под видом индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС).

Поэтому, необходимо:

- в разрешении на строительство, указывать более подробно характеристики разрешенного к строительству объекта (количество этажей, площадь застройки, площадь и строительный объем объекта, наличие подвала, мансарды и др.);

- при выдаче разрешений на строительство уведомлять застройщиков о необходимости направления извещений о начале строительства в инспекцию (по поднадзорным инспекции объектам), об ответственности за строительство объекта не в соответствии с разрешенными параметрами;

- для раннего выявления фактов самовольного строительства обеспечить земельный контроль и контроль за застройкой территории;

- при обращении в суд доказывать наличие нарушений правил землепользования и застройки, генеральных планов застройки, нарушений, связанных с нецелевым использованием земельных участков;

- в исках усиливать строительную часть отзыва – обосновывать наличие нарушений градостроительных и строительных норм;

- по каждому выявленному факту обращаться в органы прокуратуры, которые уполномочены на проведение проверки и возбуждение административных дел, и в органы регистрации прав на недвижимое имущество о том, что имеются отклонения от разрешенного строительства или о наличии обращения в суд с иском о сносе;

- по объектам, подпадающим под действие госстройнадзора, привлекать к участию в разбирательстве инспекцию и непосредственно в инспекцию направлять копии иска (чтобы имелось больше времени на подготовку полного и обоснованного отзыва).

Муниципальный земельный контроль контролирует использование земель на территории города Барнаула, обеспечивает выполнение требований землеустроительной, градостроительной и иной проектно- технической документации, правил землепользования и застройки территории городов и других поселений.