4. План управления техническим состоянием объекта

Использование данных постоянного мониторинга технического здания и экономического модуля ИАС ЖКХ, позволяет выполнить прогноз изменения технического состояния жилого дома при различных вариантах его эксплуатации (проведении выборочных либо комплексных капитальных ремонтов, ремонтов отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования, при отсутствии ремонтов - естественное старение), выбрать наиболее оптимальный вариант и провести оптимизацию плана управления техническим состоянием объекта на протяжении всего жизненного цикла.

Основной задачей плана управления техническим состоянием каждого жилого дома является последовательное поэтапное доведение его до нормативного уровня (уровня нормативной эксплуатации).

Для выполнения этой задачи после проведения обследования, выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

Алгоритм плана управления техническим состоянием здания, заложенный в подсистему экономического модуля ПК «Информационно-аналитической системы ЖКХ», включает: ввод исходных данных, задание интервалов прогнозирования изменения физического износа, деление конструктивных элементов на несменяемые и сменяемые, определение года, для которого производится расчет физического износа к.э., расчет физического износа (ФИ). И здания для всех единичных временных интервалов, определение физического износа по зданию в целом на каждом временном интервале.

Основной задачей плана управления техническим состоянием жилого дома является последовательное поэтапное доведение его до нормативного уровня (уровня нормативной эксплуатации).

Для выполнения этой задачи после проведения обследования, выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации) делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, и поиском альтернативных источников и дополнительных средств на ее реализацию.

Программный комплекс ИАС «ЖКХ» позволяет прогнозировать техническое состояние исследуемого дома в будущем по трем стандартным моделям:

1. С учетом естественного старения объекта.

2. С учетом ремонта основных конструктивных элементов.

3. С учетом ремонта всех элементов здания.

На основе имеющихся данных о физическом и моральном износах объекта и их стоимостной оценке определяется потребность в проведении того или иного вида ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий). Она зависит от значения коэффициента отношения стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износов к восстановительной стоимости конструктивных элементов (коэффициента изношенности) (рис.5.1).

- при - текущий ремонт;

- при - выборочный капитальный;

- при - комплексный капитальный;

- при - стоимость ремонтных работ превышает восстановительную стоимость здания (при значении физического износа > 60%). Капитальный ремонт экономически нецелесообразен.