1) Понятие недвижимости и ее классификация.

Термин «недвижимое имущество» в Р. Был введен Петром 1 в 1714 г. В начале 20-х гг. 20в. Деление было признано буржуазным и упразднено в связи с отменой частной собственности. В начале 90-х гг. оно вновь введено в правовой оборот основами гражданского законодательства СССР в связи с установлением частной собственности на землю.

В современном толковании понятие недвижимости дается ст. 130 ГК РФ.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относится также подлежащее гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Все объекты недвижимости подлежат гос. регистрации, которую осуществляет государственная регистрационная палата. Все операции с недвижимостью также подлежат гос. регистрации.

Классификация недвижимости:

- простые (отдельные) объекты: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей; леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; приравненные к недвижимости объекты (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания); иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.

- сложные объекты – можно рассматривать предприятия как единый имущественный комплекс: земельные участки; здания, сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукция; требования и долги; права на обозначение предприятия, его продукции, работ, услуг, нематериальные активы; информация; другие исключительные права.

2 подхода классификации:

1. иерархичный метод – предполагает разделение объекта недвижимости на соподчиненные группы.

2. пасетный – предполагает деление недвижимости по функциональному признаку.

Основные признаки недвижимости:

1. сущностный (родовые) – характеризующие степень подвижности – абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без соразмерного ущерба назначения.

2. связь с землей – прочная, физическая, юридическая.

3. форма функционирования – натурально-вещественная и стоимостная.

4. длительность кругооборота; долговечность – многократное использование, а земли – бесконечное использование.

5. способ переноса стоимости – в процессе производства; постепенно по мере износа.

6. общественное значение – пользование объектом недвижимости для производственных целей, для удовлетворения существенных потребностей, удовлетворение интересов пользователей.

7. состояние потребительской формы в процессе использования – сохранения натуральной формы в течении срока эксплуатации.

8. технические, физические характеристики – место нахождения – определяются частными конкретными показателями в зависимости от видов объекта недвижимости.

2) Рынок недвижимости в России и его особенности.

Рынок недвижимости явл. одним из элементов фин. рынка.

Основные элементы фин. рынка:

валютные, денежные, РЦБ, ссудных капиталов, страховой, недвижимости, драгоц. камней и металлов.

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов посредством кот. передаются права на собственность и связанные с ней интересов, установление цены и распредел. пространства между различн. конкурир. вариантами землепользования.

Рынок недвижим. – совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью, их информационное обеспечение, операции по управлен. и финансиров. в процессе эксплуатации недвижимости.

Особенности рынка недвижимости:

1. Рынок недвижим., представляет собой совокупность регион. и локальных рынков, отличных между собой ценой, степенью риска и эффективно вложенных инвестиций.

2. Рынок недвижимости может классифицировать по разным признакам: географич., политич., экономич., социальным.

Рыночная стоимость недвижимости зависит от факторов:

1. От характеристик объекта.

2. От времени рыночной эксплуатации.

3. От количества возможных продавцов и покупателей и др.

Классификация рынков недвижим. предпол. деление на первичный и вторичный.

Первичный представляет собой эконом. ситуацию, когда недвижим. как товар впервые поступает на рынок.

На вторичном – товар бывший в употреблении.

При росте предложений на вторичном рынке приводит к обесценению недвижимости на первичном рынке.

Сегментация рынков недвижимости предполагает их деление на рынок жилья, коммерческой недвижимости и земельных участков.

Рынок жилья делится на городской и загородный жилой фонд.

Рынок коммерческой недвижимости – стал развиваться в связи с программой приватизации предприятий. Преобладают операции: аренда, купля-продажа, обмен. Рынок офисных помещений делится на 3 сектора:

• престижные

• офисы в хорошем состоянии, большой площади

• помещения муниципального, ведомственного нежилого фонда, преобладает аренда ( на окраинах)

Рынок торговых помещений – преобладает купля-продажа, в центре города.

Рынок складских помещений – основные формы – аренда, ответственное хранение грузов, со страхованием.

Рынок земельных участков – общее число сделок – увеличив., преобладает операц. обмен, дарение, купля-продажа, передача по наследству.

Кондоминиум – объекты жилой недвижимости, в кот. квартиры находятся в частной собственности, а помещения общего пользования в общем пользовании.

Особенности (-) рынка недвижимости:

1. значительно меньшее число сделок по купле-продаже особенно уникальных и специализированных объектов недвижим.

2. конфиденциальный характер сделок.

3. низкая эластичность.

4. непредсказуемая изменчивость спроса, предложения и цены.