1.2 Организация жилищно-коммунального хозяйства

Федеральным законом 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к ведению посе­лений и городских округов отнесены: организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения насе­ления топливом; обеспечение малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями, организа­ция строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства. К ведению муници­пальных районов законодательство не относит обеспечение граждан жильем; они, однако, ответственны за организацию в границах района снабжения поселений энергоресурсами.

Новое жилищное строительство сами муниципальные образования ведут в небольшом объеме. Больше этим занимаются частные строи­тельные кампании, которые соответственно строят дома и продают квартиры гражданам или организациям. Полномочия органов мест­ного самоуправления в связи с новым строительством обусловлены в особенности такими вопросами, как отвод земельных участков, со­гласование проектов жилищного строительства, ряд аспектов контроля за соблюдением правил строительства, участие в приемке домов в экс­плуатацию и т. п. Последующая эксплуатация таких домов организует­ся либо частными управляющими организациями, либо товарищества­ми собственников жилья. В ведении органов местного самоуправления остаются задачи общего контроля за соблюдением в этом секторе за­конодательства об эксплуатации жилищного фонда.

Что касается жилищного фонда, который в советское время был на балансе местных Советов и далее перешел в муниципальное ведение и к тому же существенно пополнился за счет передачи ведомственных домов, ранее находившихся в ведении предприятий, но ставших для них нерентабельным в рыночных условиях, в отношении такого жи­лищного фонда органы местного самоуправления выполняют зада­чи управления, организации эксплуатации и обслуживания пока еще в полном объеме. Приватизация квартир мало повлияла на эти трудные и хлопотные обязанности органов местного самоуправления.

Кроме того, на местное самоуправление возлагаются обязанности обеспечения жильем малоимущих граждан. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступ­ную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Таким образом, органы местного самоуправления должны не только обслужи­вать имеющийся в их ведении жилищный фонд, но и организовывать строительство так называемого социального жилья для малоимущих за счет бюджетных средств.

Названные задачи органов местного самоуправления в жилищных вопросах потребовали обновления законодательной базы их реализа­ции. Особенно важную роль в этом плане играет Жилищный кодекс РФ 2004 г. (с изм. и доп.). /4/

В ст. 2 «Обеспечение условий для осуществления права на жили­ще» Кодекса говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечива­ют условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения по­требностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных, условий граждан, в том числе путем предоставления в установ­ленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

4) предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

5) стимулируют жилищное строительство;

6) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на закон­ных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

7) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законо­дательства;

8) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Согласно ст. 5 Жилищного кодекса РФ, определяющей структуру жилищного законодательства, органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регули­рующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соот­ветствии с данным Кодексом, другими актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Жилищный кодекс РФ (ст. 14) к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относит:

- учет муниципального жилищного фонда;

- установление размера дохода, приходящегося на каждого члена се­мьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социаль­ного найма;

- определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

- предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

- согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

- признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

- осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых по­мещений;

- иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также закона­ми соответствующих субъектов РФ.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показа­ниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потре­бления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного само­управления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государ­ственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правитель­ством РФ (ст. 157 Жилищного кодекса РФ).

Коммунальными сетями обычно занимаются самостоятельные специализированные службы. Но практика такова, что одними вопросами органы местного самоуправления занимаются минимально (например, электричество, газ), другим вынуждены уделять гораздо большее вни­мание - отопление, горячая вода, канализация. На строительство и ре­монт соответствующих сетей расходуются значительные средства из местных бюджетов. Поэтому в законодательстве усилена ответствен­ность органов местного самоуправления в части развития коммуналь­ного комплекса.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 18 октя­бря 2007 г.) /18/ установил полномочия органов местного самоуправления в этой сфере, особенно при потреблении на территории муниципаль­ного образования более 80% услуг данных организаций.

Так, представительные органы муниципальных образований:

1) утверждают в соответствии с документами территориального планирования муниципальных образований программу комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры;

2) утверждают ин­вестиционные программы организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры;

3) устанавливают надбавки к ценам (тарифам) для потребителей.

Закон определяет: полномочия органов местного самоуправления в отношении коммунального комплекса, что только ими решаются другие ключевые вопросы его деятельности, - не случайно эти органы называются также «органами регулирования муниципальных образо­ваний». В области регулирования тарифов и надбавок названных орга­низаций коммунального комплекса органы местного самоуправления: определяют метод регулирования тарифов на товары и услуги указан­ных организаций; устанавливают систему критериев, используемых для определения доступности для потребителей соответствующих товаров и услуг; согласовывают производственные программы организаций коммунального комплекса; утверждают технические задания по раз­работке инвестиционных программ организаций коммунального ком­плекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры и рассма­тривают проекты таких программ; осуществляют расчет цен (тарифов) для потребителей; устанавливают тарифы на товары и услуги данных организаций, надбавки к тарифам, а также тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры; заключают с организация­ми коммунального комплекса договоры в целях развития систем ком­мунальной инфраструктуры и т. д.

Важно то, что органы местного самоуправления вправе проверять все расчеты организаций коммунального комплекса, особенно в свя­зи с составлением инвестиционных программ. При необходимости муниципальные органы принимают решения и выдают предписания в пределах своих полномочий, установленных Федеральным законом, которые обязательны для исполнения организациями коммунального комплекса.

В соответствии с Законом органы местного самоуправления регули­руют тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплек­са, осуществляющих эксплуатацию систем коммунальной инфраструк­туры, используемых в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов утилизации (захоронения) твердых бытовых от­ходов, в случае если потребители соответствующего муниципального образования, обслуживаемые с использованием этих систем и объек­тов, потребляют более 80% (в натуральном выражении) товаров и услуг этих организаций коммунального комплекса, а также регулируют тари­фы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, тари­фы организации коммунального комплекса на подключение, надбавки на товары и услуги организации коммунального комплекса и надбавки к ценам (тарифам) для потребителей. /68/