24.Основы управления городским хозяйством с использованием современных компьютерных технологий и информационных систем.

Эффективное управление городским хозяйством в современных условиях возможно при использовании современных компьютерных технологий, позволяющих оперативно решать задачи административного, технического и планировочного направлений городской инфраструктуры. Сфера, именуемая ЖКХ, является одной из наиболее важных, в системе городского хозяйства. В основе стратегического управления отраслью лежит единая обобщенная информационная база об объектах недвижимости, населении, экологии и т.д., заключенная в подсистему обеспечения процесса управления.

Городское хозяйство – это единый организм, единая многоуровневая система, имеющая свою иерархию. Целостное функционирование этой системы становится результатом взаимодействия всех ее уровней иерархии.

Архитектура создаваемой информационной системы должна соответствовать иерархии органов муниципального управления. В связи с этим оптимальной формой стратегического управления городским хозяйством является создание в администрации города информационно-аналитического центра (ИАЦ) по управлению городским хозяйством. В структурах администраций районов, департаментов и служб, осуществляющих тактическое и оперативное управление городским хозяйством, создаются ИАЦ по сферам деятельности: система сбора, обработки, передачи информации, а также структура потоков соответствующая перечню решаемых задач и иерархии подчинения. Результатом аналитической системы является перспективные планы и целевые программы развития городского хозяйства.

25. Градостроительный риск как категория. Методика зонирования градостроительного риска

Градостроительный риск – возможность (совпадение по времени) наступления геологической опасности в зонах с различными категориями экологического риска (в районах различного экологического зонирования).

При определении градостроительного риска преобладающим является показатель экологического зонирования, т.к. основной целью является повышение комфортности проживания и улучшение показателей здоровья населения.

В связи с этим в системе градостроительного риска (зонирования) экологический риск по отношению к здоровью населения является прямым, а геологический риск – косвенным (не беря в расчет риск стихийных бедствий – землетрясений, наводнений и др.).

26. Современные организационные формы управления объектоми недвижимости и их взаимодействие с органами муниципального управления…….

Экономически обоснованный выбор основных форм воспроизводства жилищного фонда, оптимизация пропорций между частичным возмещением в результате проведения капитального ремонта и реконструкции и полной заменой жилищного фонда путем сноса и нового строительства, имеют важное значение для эффективного функционирования жилищной сферы города. Многообразие технических состояний жилых зданий, и соответственно, объемов и характера мероприятий по управлению их техническим состоянием приводят к возникновению многочисленных комбинаций составляющих процесса воспроизводства жилья. Среди составляющих процесса воспроизводства жилищного фонда, можно выделить комплексный капитальный ремонт, выборочный капитальный ремонт, капитальный ремонт с модернизацией и реконструкцию. Каждый из перечисленных процессов может выполняться отдельно, однако для практики более типично совмещение процессов в единое мероприятие, включающее в себя часть или все перечисленные компоненты, именуемое планом управления техническим состоянием объекта. Немаловажная роль в решении проблем финансовой сбалансированности принадлежит и современным структурам городского самоуправления. В сложившейся ситуации воспроизводство жилищного фонда независимо от форм собственности должно находиться под постоянным контролем муниципальных органов, которым, по нашему мнению, следует активно использовать преимущественно рыночные методы регулирования взаимоотношений между всеми заинтересованными участниками этого процесса. Разработка перспективных планов капитального ремонта жилищного фонда как одной из областей народного хозяйства должна базироваться на общих принципах плановой системы. К ним относятся: программно-целевой принцип, долгосрочность, непрерывность, комплексность и оптимизация планирования, пропорциональность объемов ремонтных работ, обеспечивающих выход в расчетной перспективе на траекторию планового воспроизводства жилищного фонда, соблюдения принципов финансовой сбалансированности, т.е. соответствия возможностей и потребностей; обеспечения необходимого уровня социальных гарантий населению, проживающему в жилищном фонде, охватываемом этой программой. Причем перспективным планом предусматривается капитальный ремонт всего жилищного фонда независимо от ведомственной принадлежности. Это является выражением общегосударственной политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния. В экономико-математическом моделировании стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда можно различить два сложившихся подхода. Первый  балансовые модели, увязывающие потребные и наличные ресурсы. Второй  оптимальные модели, которые в свою очередь можно разбить на два класса:

• модели стратегического (перспективного) планирования (для различных временных интервалов);

• модели оперативного (календарного) планирования (организация текущего плана ремонтных работ).

Балансовые модели достаточно широко применяются в практике планирования деятельности городского жилищного хозяйства [15;16]. Они не только систематизируют показатели потребности в проведении ремонтных работ и наличии ресурсов, выделяемых для его проведения, но и осуществляют балансовую увязку различных моделей перспективного и оперативного планирования.

Постановка и реализация подобных задач в масштабах муниципального образования, хотя и требовала формирования больших баз данных, имела в свое время большое значение для повышения эффективности использования средств, направленных на развитие города.

Однако применение подобных моделей имело разовый характер, прежде всего, по причине трудностей информационного обеспечения модели, а затем в период перестройки отошло на второй план уже по причине отсутствия средств финансирования ремонтных мероприятий.

27. Реабилитационные мероприятия по управлению геологическим риском.Исправляющие мероприятия, реализующие конкретные целевые функции по устранению негативного воздействия на окружающую среду, требуют незапланированного расходования средств и усилий. Необходимость таких мероприятий обусловлена недостаточностью знаний о природных процессах и явлениях и существованием в городе объектов, которые создавались без учета воздействия на окружающую среду. В отношении последних, приоритет отдается ликвидационным мероприятиям. В последние годы в Ростове-на-Дону значительно сокращены литейные и гальванические производства, технически устаревшие и не конкурентно способные предприятия. Однако часть предприятий, выпускающих жизненно важную для города продукцию, остаются источниками повышенной экологической опасности, территория которых и прилегающие районы значительно загрязнены нефтепродуктами. Подобное загрязнение отмечено на участках расположения старых наливных станций, местах разлива и аварийного сброса нефтепродуктов. Радикальные меры по устранению загрязнения в этих случаях связаны не только с рекультивацией поверхностного слоя грунтов, ремонтом и тампонированием скважин, но должны быть направлены также на очистку водоносного горизонта. Однако последнее из-за значительных затрат в настоящее время не практикуется, хотя и существуют отдельные проектные проработки в этом направлении.

К числу исправляющих мероприятий относятся также: расчистка водных объектов города;промывка прудов и отстойников;сооружение дополнительных дренажей и барражей;ремонтные работы при эксплуатации зданий и коммуникаций;ландшафтно-строительные работы и др.Иногда необходимость в таких работах диктуется чрезвычайными ситуациями, угрожающими не только сохранности объектов, но и здоровью людей.

Для снижения риска на разных стадиях эксплуатации здания должен осуществляться анализ не только социально-экономических, архитектурно-планировочных, композиционно-художественных, коммерческих и других факторов, но и состояния гидрологической и геологической среды. Это достигается путем реализации двух требований: осуществления градорегулирования с учетом состояния геологической среды;выполнение мероприятий, направленных на снижение интенсивности развития опасных геологических процессов и повышение стабильности геологической среды.

Для учета указанных требований необходимо иметь четкое представление о развитии в городе различных видов опасных процессов, интенсивности и месте их проявления, причинно-следственных связях и других закономерностях их распространения.

28. Использование компьютерной модели здания на различных этапах его жизненного цикла. На этапе эскизного проектирования разрабатывается компьютерная модель здания (КМЗ), в которой заложены предварительные значения ПЭК для будущего объекта строительства. Прорабатываются различные варианты объемно-планировочных и конструктивных решений. На основании данных КМЗ производится:определение стоимости строительства методом суммирования по видам работ;оценка различных вариантов архитектурно-планировочных решений с учетом последующих затрат на весь период эксплуатации;определение последовательности возведения объекта (календарный план, организационно-технологические схемы);оценка уровня надежности здания (время безаварийной службы строительных элементов в процессе эксплуатации);перспективное планирование ремонтов здания (календарный график проведения ремонтов здания для выбранного архитектурно-планировочного решения здания).

При разработке проектно-сметной документации КМЗ детализируется, составляются документы с указанием нормативных значений ПЭК. На данном этапе выполняется:организационно-технологическое моделирование строительства объекта;составление унифицированной нормативно-технологической документации (УНТД) по комплектации объекта на основании КМЗ;

разработка раздела проекта «Техническая эксплуатация здания»;расчетэксплутационных характеристик здания.

На этапе оперативного управления строительством объекта осуществляется:поэтапная корректировка КМЗ; пооперационный контроль фактических значений ПЭК;пространственная привязка технологических комплектов к видам строительно-монтажных работ (наименование материальных ресурсов; марка; ГОСТ; стоимость; поставщик);контроль изготовления и монтажа конструкций;пооперационный контроль производства строительно-монтажных работ;составление актов на скрытые работы;

сравнение нормативных и фактических значений ПЭК при приемке здания в эксплуатацию;

составление технического паспорта здания.

На этапе эксплуатации объекта производится:управление объектом на базе интегрированной информационной системы (постоянное обновление КМЗ);организация системы сбора и обработки статистических данных о надежности строительных конструкций и систем инженерного оборудования;контроль технического состояния строительных конструкций, инженерных систем и самого здания в целом;организация системы технического обслуживания и ремонтов (ТО и Р) здания.

29. Защитные мероприятия по управлению геологическими рисками.Защитные мероприятия включают в себя научно-исследовательские работы, меры технического и организационного характера, образовательные программы и систему контроля за соблюдением природных, санитарно-гигиенических и технологических нормативов. В аспекте охраны геологической среды эти мероприятия реализуются через инженерно-геологические и гидрогеологические целевые прогнозы (расчеты устойчивости конкретных сооружений, их влияния на природно-техногенную обстановку, оценка условий водоотбора и др.), проектирование защитных сооружений (дренажей, защитных экранов, водозаборных сооружений и др.) и ведение мониторинга подземных вод и инженерно-геологических процессов. В категорию защитных мероприятий входят и меры, обеспечивающие защиту других компонент природной среды (атмосферный воздух, почва, поверхностные воды), оказывающих влияние на состояние недр.

Проблемой большинства российских городов является геологический риск, обусловленный подтоплением территорий в результате утечек из водонесущих коммуникаций.

Подтопленными считаются участки территории, где первый от поверхности водоносный горизонт поднимается к поверхности земли до глубины менее 3 м. Повышение уровня подземных вод и увлажнение грунтов зоны аэрации, приводят к нарушению хозяйственной деятельности на данной территории, изменению физических и физико-химических свойств подземных вод, к преобразованию почвогрунтов, видового состава, структуры и продуктивности растительного покрова, к трансформации мест обитания животных. Казалось бы, что покрытие больших территорий асфальтом, их застройка, удаление дождевых и талых вод должны способствовать уменьшению инфильтрационного питания грунтовых вод. Однако исследования показывают, что на территории городов оно оказывается в среднем больше, чем фоновое.

Подъем уровня может быть вызван не только увеличением инфильтрации. В течение многовековой истории рельеф городов претерпевает существенные изменения. Наибольшие мощности техногенных грунтов приурочены к долинам небольших засыпанных рек и оврагов, которые в свое время играли существенную дренирующую роль, отводя подземные воды.

В настоящее время определенный вклад в изменение гидрогеологических условий вносит освоение подземного пространства. Единичное подземное сооружение, перегораживая поток подземных вод, вызывает подъем уровня перед собой и его спад ниже по потоку. Величина подъема и спада зависят от длины подземного контура и его ориентации относительно потока. Это объясняется тем, что здание действует как подземная плотина: чем оно длиннее, тем больше ожидаемый подъем. Для единичных сооружений он, как правило, невелик. Однако если освоение подземного пространства производится на значительной площади пусть даже не сплошным контуром, а отдельными вкраплениями, изменение гидрогеологических условий может быть существенным. Эта особенность должна быть учтена на самых ранних стадиях проектирования, когда необходимо рассматривать влияние на уровень грунтовых вод не отдельных зданий, а всего ансамбля сооружений.

Подтопление является неблагоприятным процессом, поскольку увеличивает затраты на ведение строительства (в обводненных грунтах оно обходится дороже) и эксплуатацию освоенных территорий (за счет обводнения подвальных и цокольных этажей зданий). Оно увеличивает коррозионную активность среды при обводнении верхних слоев грунтов, особенно глинистых, увеличивает агрессивности грунтовых вод, что характерно для застроенных территорий, особенно когда наблюдаются потери из тепловых сетей. В этих случаях затраты на поддержание зданий и сооружений, а также под­земных коммуникаций оказываются наибольшими.

30. Моральный износ объекта. Совместный учет физического и морального износа. Информационное обеспечение стоимостной оценки объекта с учетом его физического и морального износа. Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.

В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.

Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм - первой (М₁) и второй (М₂).

Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.

Моральный износ второй формы М₂ – это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующих на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике.

Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями.

В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше.

Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства.

Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет.

Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства.

Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт).

Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени.

Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает

наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения.

Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950-1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия). Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям жилищного стандарта.

Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.

В диссертационном исследовании совместный учет физического и морального износов определяется по специальной методике, позволяющей учитывать затраты на одновременное их восполнение в стоимостном выражении. Для этого рассчитывают:

а) коэффициент приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом

, (2.10)

где – стоимостная оценка физического износа здания в целом;

– восстановительная стоимость здания, рассчитанная по УПВС.

б) коэффициент приведенных затрат на устранение морального износа

, (2.11)

где - стоимостная оценка морального износа здания в целом;

в) коэффициент приведенных затрат на устранение физического и морального износов

(2.12)

Поскольку в реальной системе эксплуатации жилых зданий капитальному ремонту подвергаются, в основном, сменяемые элементы такие, как кровля, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация и другие (балконы, козырьки и т.д.), при совместном учете физического и морального износов возможно учитывать шесть вышеперечисленных элементов и по ним определять значение

Тогда общий коэффициент

(2.13)

При этом стоимостная оценка физического износа каждого конструктивного элемента

, (2.14)

где – удельный вес i-го конструктивного элемента;

– восстановительная стоимость шести основных конструктивных элементов, рассчитанных по УПВС;

– коэффициент восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента.

Значение коэффициента восстановительной стоимости можно рассчитать с использованием криволинейной зависимости, заложенной в подсистему экономического модуля «Информационно-аналитической системы ЖКХ», который позволяет получить для каждого

На основе имеющихся данных о физическом и моральном износах объекта и их стоимостной оценке определяется потребность в проведении того или иного вида ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий). Она зависит от значения коэффициента отношения стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износов к восстановительной стоимости здания в целом либо конструктивных элементов (коэффициента изношенности)

– при – текущий ремонт;

– при – выборочный капитальный;

– при – комплексный капитальный;

– при – стоимость ремонтных работ превышает восстановительную стоимость здания (при значении физического износа > 60%). Капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Требуется комплекс мер по реконструкции и модернизации объекта либо снос здания.

Стоимостная оценка физического и морального износов рассчитывается по укрупненным показателям восстановительной стоимости объекта [178]. Она позволяет укрупнено оценить затраты на проведение того или иного вида ремонтных работ на основании анализа данных объектов - аналогов, исследований ведущих ученых России в области организации технической эксплуатации жилых зданий и действующих нормативных документов (справочное пособие 1993 г. технического обслуживания и ремонта зданий и сооружений)

Прогнозируемая стоимость ремонтных работ рассчитывается по конкретным дефектным ведомостям с использованием сметных норм и может отличаться от стоимостной оценки физического износа в среднем на 27– 30 % (в зависимости от величины НДС и прибыли генподрядчика). Укрупненная стоимостная оценка позволяет выполнить перспективное планирование проведения ремонтных работ с учетом реального технического состояния зданий.