35.Факторы относительной ценности земель.

Градостроительная ценность территории – мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию (местоположение в системе расселения, городе, ином поселении, наличие социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, техническое состояние и историко-культурная ценность застройки, экологическое и санитарное состояние среды, безопасность от неблагоприятных техногенных и природных воздействий и явлений, эстетические качества ландшафта и др.). Ценовое зонирование города для определения экономической оценки относительной градостроительной ценности земель города проведено на основе многофакторного анализа территорий 133 зон, выделенных на территории города, включающих селитебные, производственные, общественно-деловые зоны, используемые как для коммерческой деятельности, так и для размещения жилья и объектов инфраструктуры.

Критерии многофакторного анализа ценности территорий зон:

1. доступность населения к центру города, к объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории. Наличие водопровода, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения;

3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания;

4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5. состояние окружающей среды: загрязнение воздуха, загрязнение территории, почвы, воды, нарушение шумового режима;

6. инженерно-геологические условия. Подверженность опасным факторам: высокий УГВ, заболоченность территории, просадка, крутой уклон, оползни, подрабатываемые территории, подтапливаемые территории, территории со скальными грунтами, сейсмика;

7. рекреационная ценность территории. Наличие: природно-заповедных территорий, рекреационно-природных территорий, заповедных и защитных лесных территорий, санитарно-защитных природных территорий.

36определение коэффецентов относительной ценности территории.

Основным механизмом управления платным землепользованием в крупных городах служит комплексная социально - экономическая оценка их территории. Существующие методы оценки земельных участков базируются на дифференцированном зонировании урбанизированных территорий с определением набора факторов, характеризующих местоположение и качество этих участков.

Рентный коэффициент функции - интегральный рентный коэффициент (ИРК) - количественная оценка рентного эффекта единицы площади городской территории для данной функции в некоторой относительной шкале.    Рентный потенциал территории экономической зоны (РП) - количественная оценка максимально возможного рентного эффекта единицы площади территории оценочной зоны города для совокупности существующих или гипотетически совместимых городских функций в данной зоне, выраженная в некоторой относительной шкале. Определение коэффициентов относительной градостроительной ценности территориально - экономических зон       6.1. В соответствии со схемой расчета экономических оценок функционально - пространственной организации городской территории количественные показатели исследуемых рентных факторов нормализуются, то есть приводятся к единому измерению. Нормализованные оценочные показатели изменяются в числовом интервале от 0 до 1.    6.2. Затем с учетом веса фактора для каждой из существующих (или возможных) в территориально - экономической зоне функции рассчитываются рентные коэффициенты и определяются величины интегральных рентных коэффициентов. Эти значения показывают рейтинг (в баллах) каждой зоны по рассматриваемой функции или рейтинг функции для данной зоны.    6.3. Коэффициенты относительной градостроительной ценности территориально - экономических зон города

рассчитываются по отношению к замыкающей зоне, имеющей наименьший рентный потенциал.

37. ____