4. Підстави припинення права користування земельною ділянкою: поняття, види та їх характеристика.

Підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Загальна характеристика. Підстави припинення права землекористування окрім коментованої статті передбачені ст.ст. 142-144, 149-151 ЗКУ, ст.ст. 31, 32 ЗУ "Про оренду землі".

Маємо зауважити, що наведений у коментованій статті перелік, виходячи із змісту інших норм земельного законодавства, не є вичерпним. Так, строкові види права земле­користування припиняються по закінченню строку користування; право користування зазвичай припиняється поєднанням в одній особі власника та землекористувача, зі смертю землекористувача, із загибеллю земельної ділянки тощо.

До пункту "а". Механізм добровільної відмови від права постійного користування земельною ділянкою передбачений у ст. 142 ЗКУ. Щодо права оренди земельної ділянки, то відповідно до ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі, за загальним правилом, може бути розірваний тільки за згодою обох сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду з підстав, визначених законом (зокрема, ст. 32 Закону) або договором. Законом встановлені і спеціальні правила припи­нення права земельного сервітуту, емфітевзису та суперфіцію (див. коментар до ст.ст. 102, 102-1 ЗКУ).

До пункту "б". Порядок і підстави вилучення земельної ділянки, що має наслідком припинення права постійного землекористування, визначені ст. 149 ЗКУ (див. коментар).

До пункту "в". На наш погляд, у земельному законодавстві поняття "припинення діяльності підприємств, установ та організацій" варто розуміти у тому значенні, у якому воно вживається у цивільному та господарському законодавстві - як реорганізацію (злиття, приєднання, поділу, перетворення), тобто припинення діяльності з переходом усіх майно­вих прав і обов'язків до правонаступників, або ліквідацію - як припинення діяльності без правонаступництва (ст. 104 ЦК України, ст. 59 ГК України).

Коментована норма сформульована вкрай невдало.

Насамперед, не зовсім зрозуміло, як законодавець хотів використати термін "припинення права": щодо конкретного суб'єкта чи "взагалі". На наш погляд, мається на увазі припинення права користування "взагалі", коли земельна ділянка підлягає поверненню власнику (на відміну від припинення у конкретного суб'єкта, коли право може переходити до іншого суб'єкта).

Також незрозуміло, чому повинно припинятися право користування земельною ділянкою, наприклад, у разі припинення діяльності підприємства шляхом реорганізації.

Як видається, можна впевнено стверджувати, що у коментованому пункті законодавець мав на увазі лише право постійного користування. Лише відносно цього права має значення форма власності, на якій заснована юридична особа-землекористувач (див. ст. 92 ЗКУ). Слід зазначити, що право постійного користування, набуте до 01.01.2002 суб'єктами, які не виз­наються ст. 92 ЗКУ суб'єктами права постійного користування (див. коментар до п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ), у разі припинення їх діяльності також припинятиметься (навіть у випадку реорганізації). Хоча дана стаття формально цього не передбачає, проте перехід прав постійного користування до правонаступника суперечитиме ст. 92 ЗКУ.

Що ж стосується, наприклад, права оренди, то спеціальна (і прийнята пізніше) норма ч. 4 ст. 32 ЗУ "Про оренду землі" встановлює, що "реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Таким чином, вважаємо, що у разі реорганізації державної або комунальної юридичної особи її право оренди не припиняється.

Слід також мати на увазі, що у випадку припинення юридичної особи шляхом ліквідації припиняються усі належні такій особі права землекористування — оренди, постійного користування тощо. Це випливає із суті ліквідації (ст. 104 ЦК України, ст. 59 ГК України) і стосується всіх без винятку юридичних осіб.

До пункту "г". Використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, може бути підставою припинення права оренди (ст.ст. 24, 32 ЗУ "Про оренду землі"), права постійного користування (ст. 143 ЗКУ) в судовому порядку.

Для припинення права користування земельними ділянками закон вимагає додержання процедури, закріпленої у ст. 144 ЗКУ. На наш погляд, ця процедура не поширюється на припинення права оренди.

До пункту "ґ". Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне можливість припинення права оренди (ст.ст. 24, 32 ЗУ "Про оренду землі", ст. 96 ЗКУ) або постійного користування (ст.ст. 96, 143, 144 ЗКУ) у судовому порядку.

До пункту "д". Систематична несплата земельного податку може стати підставою примусового припинення права постійного користування у судовому порядку, а систематична несплата орендної плати - для припинення права оренди.

Варто звернути увагу, що зміст терміну "систематична несплата земельного податку або орендної плати" як підстави для припинення права землекористування конкретизується у ч. 5 ст. 17 ЗУ "Про плату за землю": це несплата "за земельні ділянки державної і комунальної власності виробниками сільськогосподарської і рибної продукції та громадянами протягом року, іншими платниками - протягом півроку .... " Не має підстав вважати, що відносно інших земель законодавець розуміє систематичність якось інакше.

До пункту «е». Даний пункт передбачає виняток із правил ст. 125 ЗКУ та п. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". За ним, право на земельну ділянку в набувача будинку, будівлі або споруди виникає "автоматично" з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку. Таке оформлення може мати місце в подальшому, у т. ч. шляхом підписання відповідного договору (оренди, емфітевзису, суперфіцію).

Вважаємо, що положення коментованої норми є спеціальними по відношенню до ст. 92 ЗКУ, яка обмежує коло суб'єктів права постійного користування земельними ділянками. Таким чином, якщо набувачем будинку, будівлі або споруди є суб'єкт, не згаданий у ст. 92 ЗКУ, до нього переходить право постійного користування, що в подальшому може бути оформлене державним актом.

У випадку, якщо на земельній ділянці розташовано кілька об'єктів нерухомого майна, до набувача одного з таких об'єктів може перейти право користування лише на частину первісної земельної ділянки (нову земельну ділянку).

Суттєвим уточненням є те, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах саме оренди. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

До пункту "є". Даний пункт передбачає можливість припинення права користування земельною ділянкою внаслідок порушення вимог охорони об'єкта культурної спадщини, що на такій земельній ділянці знаходиться. Йдеться про земельні ділянки будь-якого цільового призначення. У випадку порушення вимог охорони об'єкта культурної спадщини на землях історико-культурного призначення дане порушення буде одночасно використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням (див. п. "ґ" коментованої статті та коментар до нього).

Використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини, може полягати в незаконному проведенні археологічних розвідок, розкопок, інших земляних чи підводних робіт на об'єктах археологічної спадщини (ст. 298 ККУ).