2.2.2. Расчет характеристик ипотечных кредитов.

Наиболее распространенным является ипотечный кредит с постоянной суммой платежа. При расчетах регулярных платежей, погашающих долг, следует иметь в виду, что сумма платежей будет постоянной, если регулярная уплата основного долга будет увеличиваться в той мере, в какой будут снижаться проценты на уменьшающийся остаток долга. Решение этой задачи дает финансовая математика:

, (12)

где:

А – размер ежемесячного платежа;

РК – размер ипотечного кредита;

r – процентная ставка;

n – срок погашения кредита (лет);

m – число выплат в течение года (для ежемесячных выплат m = 12).

Часто, например при перепродаже недвижимости, необходимо знать величину оставшейся суммы кредита после истечении определенного срока. Она определяется формулой:

. (13)

Стандарты процедур выдачи ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Правительства РФ от 2008 года предусматривают, в частности, для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит расчет коэффициента Платеж/Доход:

. (14)

где: А – размер ежемесячного платежа в руб.;

РК – размер ипотечного кредита в руб.;

Д – размер среднемесячных совокупных доходов в руб. после налогообложения;

Р – размер совокупных ежемесячных расходов по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам в руб.

Предельное значение коэффициента П/Д установлено в размере 50%.

Задача 2. Рассчитать размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту с постоянной суммой платежа. Размер кредита 5 млн. руб. Процентная ставка (15+<номер варианта>)%. Срок 10 лет.

Рассчитать величину оставшейся суммы кредита через 5 лет.

Рассчитать минимальную величину среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющую ему рассчитывать на получение ипотечного кредита с указанными в задаче характеристиками в соответствии со стандартами АИЖК. Совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов.

Пример решения. Вариант 0: Процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 15%.

Размер ежемесячного платежа рассчитаем по формуле (12) настоящих Методических указаний:

рублей.

Оставшуюся сумму кредита через 5 лет рассчитываем по формуле (13) настоящих Методических указаний:

рублей.

Для расчета минимальной величины среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющей ему воспользоваться ипотечным кредитом формулу (14) настоящих методических указаний необходимо преобразовать. Умножим левую и правую часть выражения (14) на разность (Д-Р) и разделим на коэффициент П/Д. Получим:

.

Так как по условиям задачи совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов, то разность (Д-Р) составляет 0,8×Д, и окончательно для искомой величины получим:

_{рублей.}

2.2.3. Оценка объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости осуществляется в рамках трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

При затратном подходе стоимость объекта оценки рассматривается оценщиком с точки зрения понесенных издержек на его функционирование, на воспроизводство на дату оценки новой точной копии объекта оценки или на создание замещающего функционального аналога такой же технической полезности.

Оценка по схеме метода восстановительной стоимости (МВС) включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия.

При расчете по методу МВС следует учитывать износ объекта.

Затратный подход предусматривает следующие этапы:

1. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения).

2. Определение износа объекта оценки.

3. Добавление стоимости земли к восстановительной стоимости (стоимости замещения).

Восстановительная стоимость может быть рассчитана методом сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами могут быть квадратные или кубические метры и пр.

Износ в самом общем виде может быть установлен по фактическому и нормативному сроку службы здания:

. (15)

В основе сравнительного подхода лежит утверждение, что рыночная стоимость объектов недвижимости, находящихся в одной стране (в одном регионе) и относящихся к одной отрасли, имеющих сходные характеристики, различается незначительно. Объекты, обладающие такими свойствами, называют аналогами. Цена объекта-аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (используется рыночная цена – поэтому подход также называют рыночным), а различия между оцениваемым объектом и объектом-аналогом сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки.

Методика применения сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости:

1-й этап: исследование рынка недвижимости, выявление недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки (основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости, периодические издания по недвижимости, архивы самого оценщика, информация, предоставляемая участниками сделок);

2-й этап: анализ информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах (анализируются качество и достаточность информационной базы для проведения анализа, формируется совокупность факторов, влияющих на стоимость объектов-аналогов и их оценку; особое внимание уделяется факторам – местоположение, условия финансирования, условия сделки, дата продажи, физические характеристики объектов, экономические характеристики объектов, способ использования и др.); выбор объектов-аналогов;

3-й этап: установление совокупности факторов, воздействующих на стоимость оценки (устанавливается совокупность основных факторов, воздействующих на стоимость оценки, с помощью которых будет проводиться сравнение);

4-й этап: сравнение и расчет корректировок по факторам сравнения с учетом отличий объекта оценки от аналогов (чем меньше корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, и чем ближе относительное значение корректировки к единице, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта);

5-й этап: установление цены объекта оценки.

При доходном подходе к оценке объектов недвижимости их стоимость определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемый объект может принести. Основными источниками доходов от недвижимости являются: арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду и часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем при прочих равных условиях больше его рыночная цена.

Коэффициент капитализации – процентная ставка, используемая для перерасчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Этот коэффициент отражает сложившуюся на рынке недвижимости взаимосвязь между стоимостью всей недвижимости и ее составляющих и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода. Расчет коэффициента капитализации осуществляется разными методами в зависимости от используемых для оценки факторов.

Метод анализа сравниваемых продаж используется для оценки объекта, который совпадает с объектами сравнения по своему функциональному назначению, базису определения доходов и расходов, условиям функционирования, расположения, финансирования, наилучшему и наиболее эффективному использованию.

В основе метода используются такие показатели, как стоимость объекта и чистый операционный доход.

Коэффициент капитализации – отношение чистого операционного дохода к цене продажи:

СТкап = ЧОД/Цпр. (16)

Согласование результатов оценки, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным путем, так и математическим методами.

Задача 3. Объект оценки – кирпичный коттедж с земельным участком. Год постройки – (2004-<номер варианта>). Общая площадь коттеджа – 200 м². Площадь земельного участка – 12 соток. Выполнить оценку Объекта в рамках трех подходов (метод восстановительной стоимости, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации), используя следующие дополнительные данные:

Нормативный срок службы Объекта – 100 лет. Цена земли в районе расположения коттеджа составляет (80 + 10×<номер варианта>) тыс. руб. за сотку. Стоимость строительства кирпичного коттеджа в ценах 2001 года составляет 7650 руб./м². Коэффициент пересчета в текущие цены К = (4,2+0,2×<номер варианта>).

Предполагаемый доход от сдачи коттеджа в аренду составляет 50 тыс. в месяц. Коэффициент капитализации К = (0,05+0,001×<номер варианта>).

Данные по четырем проданным ранее Объектам-аналогам:

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена, тыс.р.	?	7 700	11 200	10 500	10 000
1. Права	Полное право частной собственности	То же	То же	То же	То же
2. Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Процентная ставка ниже рыночной, цена занижена на 500 тыс.р.	Рыночные	Рыночные
3. Условия продажи	Коммерческие	Срочная, цена занижена на 20%	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
4. Время продажи*	×	3 месяца назад	2 месяца назад	4 месяца назад	1 месяц назад
5. Месторасположение	50 км. от КАД	Лучше на 10%	То же	То же	Хуже на 5%
6. Ландшафт	Сосновый бор, озеро	То же	Хуже на 5%	Лучше на 10%	То же
7. Благоустройство участка	Участок благоустроен	Хуже на 5%	То же	Лучше на 10%	То же
8. Степень развитости инфраструктуры	Развитая инфраструктура	То же	Лучше на 10%	То же	Хуже на 5%
9. Общая площадь коттеджа, м2	200	180	220	180	220
10. Наличие бани	Да	Нет	Да	Нет	Нет
11. Наличие гаража	Нет	Да	Да	Нет	Да

* - темп роста цен в рассматриваемом секторе недвижимости составляет (20 + 2×<номер варианта>) % в год.

В рамках работы по оценке Объекта определяется стоимость Объекта для целей:

варианты 0, 2 – принятия решения об инвестициях в Объект;

варианты 1, 3 – оформления кредита под залог Объекта;

варианты 4, 5 – страхования Объекта.

Пример решения. Вариант 0: Цена земли в районе расположения коттеджа составляет 80 тыс. руб. за сотку; коэффициент пересчета базовых цен в строительстве 4,2; коэффициент капитализации 0,05; темп роста цен в рассматриваемом сегменте недвижимости составляет 20% в год.

1. Затратный подход (МВС, метод сравнительной единицы). Стоимость строительства 1 м² в ценах 2001 года составляет 7650 руб. Общая стоимость строительства коттеджа в ценах 2001 года составляет: 200 × 7650 = 1 530 000 рублей. Стоимость строительства в текущих ценах: 1 530 000 × 4,2 = 6 426 000 рублей. Коэффициент износа Объекта (год строительства – 2004) (в соответствии с формулой (15)): К = 5/100 × 100% = 5%. Восстановительная стоимость Объекта с учетом износа составляет: 6 426 000 × 0,95 = 6 104 700 рублей.

Стоимость земельного участка: 12 × 80 000 = 960 000 рублей.

Окончательно, стоимость Объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, составит: 6 104 700 + 960 000 = 7 064 700 рублей.

2. Доходный подход (Метод прямой капитализации). Годовой доход от коммерческого использования Объекта составляет: 12 × 50 000 = 600 000 рублей. Стоимость Объекта: 600 000 / 0,05 = 12 000 000 рублей.

3. Сравнительный подход. Используя данные по четырем ранее проданным Объектам-аналогам, произведем соответствующие корректировки в табличной форме:

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена, тыс.р.	?	7 700	11 200	10 500	10 000
1. Права	Полное право частной собственности	То же	То же	То же	То же
Размер корректировок по п. 1	Х	-	-	-	-
Скорректированная цена	Х	7 700	11 200	10 500	10 000

Пояснение: По показателю «Права» Объекты-аналоги полностью соответствуют Объекту оценки, следовательно, корректировки не вводятся.

2. Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Процентная ставка ниже рыночной, цена занижена на 500 тыс.р.	Рыночные	Рыночные
Размер корректировок по п. 2	Х	-	+ 500	-	-
Скорректированная цена	Х	7 700	11 700	10 500	10 000

Пояснение: Аналог 2 отличается от Объекта оценки по показателю «Условия финансирования». О нем известно, что при продаже цена Объекта была занижена на 500 тысяч рублей. Если бы Аналог 2 продавался на тех же условиях продажи, что и Объект оценки, его цена была бы выше на 500 тысяч рублей. Следовательно, пользуясь принципом корректировки цены Объекта-аналога к Объекту оценки, необходимо увеличить цену Объекта-аналога на 500 тысяч рублей.

3. Условия продажи	Коммерческие	Срочная, цена занижена на 20%	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Размер корректировок по п. 3	Х	+ 20%	-	-	-
Скорректированная цена	Х	9 240	11 700	10 500	10 000
4. Время продажи*	Х	3 месяца назад	2 месяца назад	4 месяца назад	1 месяц назад
Размер корректировок по п. 4	Х	+ 5%	+ 3,33%	+ 6,67%	+ 1,67%
Скорректированная цена	Х	9 702	12 090	11 200	10 167
5. Месторасположение	50 км. от КАД	Лучше на 10%	То же	То же	Хуже на 5%
Размер корректировок по п. 5	Х	- 10%	-	-	+ 5%
Скорректированная цена	Х	8 732	12 090	11 200	10 675
6. Ландшафт	Сосновый бор, озеро	То же	Хуже на 5%	Лучше на 10%	То же
Размер корректировок по п. 6	Х	-	+ 5%	- 10%	-
Скорректированная цена	Х	8 732	12 695	10 080	10 675
7. Благоустройство участка	Участок благоустроен	Хуже на 5%	То же	Лучше на 10%	То же
Размер корректировок по п. 7	Х	+ 5%	-	- 10%	-
Скорректированная цена	Х	9 169	12 695	9 072	10 675
8. Степень развитости инфраструктуры	Развитая инфраструктура	То же	Лучше на 10%	То же	Хуже на 5%
Размер корректировок по п. 8	Х	-	- 10%	-	+ 5%
Скорректированная цена	Х	9 169	11 426	9 072	11 209
9. Общая площадь коттеджа, м2	200	180	220	180	220
Размер корректировок по п. 9	Х	200/180	200/220	200/180	200/220
Скорректированная цена	Х	10 188	10 387	10 080	10 190
10. Наличие бани	Да	Нет	Да	Нет	Нет
Размер корректировок по п. 10	Х	+ 197 т.р.	-	+ 197 т.р.	+ 197 т.р.
Скорректированная цена	Х	10 385	10 387	10 277	10 387

Пояснение: Объект оценки характеризуется наличием бани. Вклад, который дает в цену Объекта наличие бани можно рассчитать, учитывая, что среди Объектов-аналогов имеются два, различающиеся наличием/отсутствием бани. Это Аналог 4, общей площадью 220 м² (без бани) и Аналог 2, той же общей площадью, но с баней. Разницу в их ценах, размером (10 387 – 10 190 = 197 тысяч рублей) можно рассматривать в качестве размера вклада, который вносит наличие бани в цену Объекта оценки. Этот вклад необходимо добавить к скорректированным ценам Объектов-аналогов, не имеющих бани.

11. Наличие гаража	Нет	Да	Да	Нет	Да
Размер корректировок по п. 11	Х	- 108 т.р.	- 108 т.р.	-	- 108 т.р.
Скорректированная цена	Х	10 277	10 279	10 277	10 279

Пояснение: Объект оценки характеризуется отсутствием гаража. Вклад, который дает в цену Объекта наличие гаража можно рассчитать, учитывая, что среди Объектов-аналогов имеются два, различающиеся наличием/отсутствием гаража. Это Аналог 1, общей площадью 180 м² (с гаражом) и Аналог 3, той же общей площадью, но без гаража. Разницу в их ценах, размером (10 385 – 10 277 = 108 тысяч рублей) можно рассматривать в качестве размера вклада, который вносит наличие гаража в цену Объекта оценки. Этот вклад необходимо вычесть из скорректированных цен Объектов-аналогов, имеющих гараж.

Окончательно стоимость Объекта оценки в рамках сравнительного подхода можно определить как среднее арифметическое четырех полученных скорректированных цен:

(10 277 + 10 279 + 10 277 + 10 279)/4 = 10 278 тысяч рублей.

4. Согласование результатов. В рамках трех подходов были получены следующие оценки стоимости Объекта оценки:

- затратный подход: 7 064 700 рублей;

- сравнительный подход: 10 278 000 рублей;

- доходный подход: 12 000 000 рублей.

Целью работы по оценке Объекта в данном случае является принятие решения об инвестициях в Объект оценки. Большее значение в данном случае имеет результат оценки, полученный в рамках доходного подхода. Этому результату присвоим вес 50%. Результатам, полученным в рамках затратного и сравнительного подхода присвоим веса 25% и 25%.

Окончательно получаем следующую оценку стоимости Объекта:

7 064 700 × 0,25 + 10 278 000 × 0,25 + 12 000 000 × 0,5 = 10 335 675 рублей.