3.3 Ограничения территории непригодной для строительства. Функциональное зонирование территории населенного пункта. Выбор площадок для размещения селитебной зоны

Планировочные ограничения

Зоны регламентированного градостроительного использования территорий.

1. Инженерно-строительные ограничения

Территории с месторождением полезных ископаемых и территории, где развиваются (существуют) неблагоприятные процессы.

2. Санитарно-защитные зоны от промышленно-коммуникационных объектов;

3. Санитарно-защитные зоны от инженерно-технических объектов (очистительные сооружения, электроподстанции);

4. Санитарно-защитные зоны от санитарно-технических объектов (свалки, кладбища, полигоны промышленных отходов);

5. Полосы отвода и охранные коридоры автомобильных и железных дорог;

6. Охранные коридоры инженерных коммуникаций;

7. Шумовые зоны (аэропорты);

8. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

9. Водоохранные зоны и прибрежные полосы рек и водоемов;

10. Городские зеленые насаждения;

11. Особо охраняемые природные территории;

12. Зоны охраны памятников истории и культуры;

13. Зоны с особыми условиями использования территории:

• водоохранные зоны (хозяйственная деятельность в пределах которых проводится в соответствии с постановлением правительства РФ и утвержденными областными постановлениями);

• особо охраняемые природные территории, хозяйственная деятельность на которых ведется в соответствии с федеральным законодательством;

• санитарно-защитные зоны (хозяйственная деятельность ведется в соответствии с законом об охране окружающей среды);

• зоны, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

• месторождения полезных ископаемых.

При формировании населенных мест для обеспечения санитарно-гигиенических условий проживании населения устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Санитарно-защитные зоны – обязательный элемент любого промышленного предприятия, а также любого производства, которое может быть источником вредного воздействия на окружающую среду или здоровье человека.

Санитарно-защитные зона – территория между границами промышленных площадок, складов открытого или закрытого хранения, предприятий сельского хозяйства и границами селитебной застройки.

Санитарно-защитные зоны предназначены для обеспечения требуемых гигиенических норм, содержания в атмосфере загрязняющих веществ; уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных коммуникаций, ЛЭП; снижения факторов физического воздействия (шума, инфразвука, уровня вибрации, электромагнитных волн); создания архитектурно-эстетического барьера между промышленной и жилой зоной; организации дополнительных зеленых площадей.

Ширина санитарно-защитной зоны для промышленных предприятий устанавливается, исходя из класса вредности:

Предприятия первого класса - 2000 м

Предприятия второго класса – 1000 м

Предприятия третьего класса – 500 м

Предприятия четвертого класса – 300 м

Предприятия пятого класса – 100 м

Классификация предприятий:

• 1 класс – свиноводческие комплексы, птицефабрики и комплексы КРС;

• 2 класс - звероводческие фермы, склады для хранения ядохимикатов, предприятия по хранению пестицидов;

• 3 класс - фермы КРС (овцеводческие и коневодческие), фермы птицы, склады для хранения ядохимикатов до 50 тонн;

• 4 класс – кролиководческие фермы, ветеринарные лечебницы, теплицы и парники, гаражи и парки по ремонту, хранению и обслуживанию машин и сельскохозяйственной техники и подсобные хозяйства до 100 голов;

• 5 класс - хранилища фруктов, овощей, зерна. Картофеля, минеральные склады сухих минеральных удобрений.

Санитарно-защитные зоны для дорог

Земли, на которых расположена транспортная инфраструктура – полоса отвода – земельный участок, предоставляемый для размещения элементов дорог и дорожных сооружений, защитных лесонасаждений и устройств, необходимых для содержания и использования дорог.

Придорожная полоса – земельный участок, прилегающий с обеих сторон к полосе отвода, в границах которого устанавливается особый режим использования земель.

На полосах отвода запрещается строительство жилых и общественных зданий и иных сооружений, проведение строительных и изыскательских работ, распашка земель, сенокошений и т.д.

Земли полосы отвода региональных автомобильных дорог могут предоставляться с постоянное или бессрочное пользование государственным областным учреждениям.

Размеры полосы отвода устанавливаются в соответствии с категорией дороги. Полосы отвода должны быть озеленены.

Водоохранные зоны

Создаются для предупреждения вредного воздействия хозяйственной деятельности на водные объекты.

В пределах водоохранной зоны выделяется прибрежная защитная полоса с более строгим охранным режимом.

Размеры и границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос, а также режим их использования определяется исходя из физико-географических, почвенных, гидрологических условий с учетом прогноза изменения береговой линии водного объекта.

Минимальная ширина водоохраной зоны рек от 50-500 м в зависимости от их протяженности и ширины русла (в нашем случае 50 м).

Минимальная ширина водоохраной зоны озер и водохранилищ при площади акватории до 2-х км² – 300 м, более 2-х км² – 500 м и более.

Прибрежная защитная полоса

Устанавливается в зависимости от видов угодий и крутизны склонов территории, прилегающих к водным объектам. Колеблется от 15-100 м.

В пределах водоохранной зоны нельзя:

1. Проводить авиационные химические работы;

2. Использовать химические средства борьбы с вредителями;

3. Использование навозных стоков для удобрений;

4. Складирование мусора и навоза;

5. Устраивать дачные и огородные участки при ширине водоохраной зоны менее 100 м и крутизне склонов прилегающей территории более 3⁰;

6. Складировать ядохимикаты.

В пределах прибрежной полосы нельзя:

1. Распахивать землю;

2. Применять удобрения

3. Пасти и организовывать летние лагеря скота, кроме традиционных мест водопоя

4. Устанавливать сезонные стационарные палаточные городки

5. Размещать и выделять участки под индивидуальное строительство (садовые участки)

В пределах прибрежных полос участки могут предоставляться для объектов водоснабжения, объектов рекреации, объектов рыболовного хозяйства и гидротехнических сооружений.

Прибрежные защитные полосы должны быть заняты древесно-кустарниковой растительностью или залужены.

Ограничение непригодных для населенного пункта территорий

Общая схема планировки является эскизным решением архитектурно - планировочной композиции и планировочной структуры населенного пункта в целом, где учтены местные условия и соблюдены санитарно-гигиенические, инженерно- строительные, архитектурные, противопожарные и зооветеринарные требования.

На первой стадии проектирования планировки и застройки населенных мест составляется опорный план населенного пункта. На топографическом плане территории, предназначенной для перспективного строительства данного населенного пункта, производится выделение участков неблагоприятных для перспективного строительства:

• ограничиваются территории с уклонами рельефа менее 0,5 %;

• отграничиваются территории с уклонами рельефа более 8 %;

• отмечается промоины и тальвеги; при этом пунктиром обозна­чается скелетная линия и обе стороны от нее проводится граница возможной застройки на расстоянии 20-50 м в зависимости от крутизны склонов;

• вдоль водоемов пунктирной линией отделяются территории с глубиной залегания грунтовых вод менее 1,5 м (по горизонталям);

• по данным геологических изысканий отводятся территории с высоким стоянием грунтовых вод, с расчетным сопротивлением грунтов менее 2 кг/кв.см; участки засоленных почв и др.;

• отграничиваются санитарно-защитные полосы вдоль дорог: от поселковой дороги 2-ой группы – 20м, от поселковой дороги 1 группы – 30м, от районной дороги – 50м, от дороги более высокого класса –100м;

• определяются места въезда - выезда из населенного пункта и направления к районному центру, другим населенным пунктам;

• намечаются зоны санитарной охраны от кладбищ, животноводческих комплексов, мест складирования минеральных удобрений и ядохимикатов, ветеринарных лечебниц и др.;

• условными знаками отмечаются здания различного физического износа (более 70% - непригодные для дальнейшей эксплуатации, от 50 до 70% - сохраняются и реконструируются до 50% -пригодные для использования в перспективе, также могут реконструироваться или модернизироваться).

Функциональное зонирование территории населенного пункта

Зонирование населенных пунктов необходимо для определения вида градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Сложившаяся градостроительная ситуация четко определяет современное функциональное зонирование территории населенного пункта, включающей следующие зоны:

• зоны городского центра (межселенная и общегородское, социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, научная, образовательная и общественная деятельность);

• жилые зоны;

• производственные зоны (зоны, на которых ведется промышленное и опытное хозяйство);

• научно-образовательные зоны (научно-исследовательские и специального образования);

• зоны инженерных и транспортных инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);

• зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций;

• рекреационные зоны ( территория рекреационной деятельности и ее обслуживание);

• зона охраны среды (территория историко-культурных ценностей и ценных природных объектов);

• зоны специального назначения (обслуживание специфических государственных и городских функций).

В жилой зоне размещаются жилые микрорайоны и кварталы, внеквартальные зеленые насаждения, могут быть расположены отдельные промышленные предприятия невредного производственного профиля.

В зоне городского центра располагаются участки административно-общественных учреждений и учреждений культурно-бытового обслуживания населения.

В промышленной зоне размещается промышленное предприятие с внутренними улицами и дорогами и зелеными насаждениями.

Выбор площадок для размещения селитебной зоны

Наиболее ответственными являются выбор и организация территорий, отводимых для жилых зон. Вопросы размещения жилых зон необходимо разрабатывать в нескольких вариантах с комплексным анализом.

Анализ вариантов для выбора территорий под застройку должен охватывать следующие основные вопросы:

1. сравнительную оценку природных и санитарно-гигиенических условий намечаемых под застройку территорий;

2. достоинства и недостатки во взаимном размещении промышленных предприятий и жилых зон;

3. условия организации удобных сообщений между жилыми зонами и основными местами приложения труда с учетом необходимых затрат времени трудящимися на трудовые поездки в различных вариантах размещения жилых территорий;

4. условия обеспечения жилых зон водоснабжением, канализацией и энергоснабжением;

5. сравнительную оценку территорий по затратам на их инженерную подготовку;

6. удобства сообщения населенных жилых районов с местами массового отдыха в городе и в пригородной зоне;

7. сравнительную оценку объемов и стоимость всех видов строительства по укрупненным показателям;

8. выбор типов застройки жилой зоны для расселения и обслуживания жителей. Детальный проект застройки, базирующийся на конкретном титульном списке строительства и выявленном плане финансирования этого строительства, рассчитывается на несколько ближайших лет.

Выбор территорий для жилых зон делается с учетом:

1. максимального использования рельефа застраиваемой территории;

2. создания наилучших условий для проветривания и инсоляции жилой застройки, а также обязательной изоляции ее от транспортных магистралей;

3. обеспечения всеми видами современного инженерного оборудования и благоустройства каждого жилого района.